2025 - 2026年，全球REITs市场已步入结构性扩容的新阶段，亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双重驱动下整体回暖。而中国内地公募REITs市场更是形成了“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域，这对REITs投资者而言，既是机遇，也伴随着挑战。
从市场数据来看，截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%。新增的26支产品中，21支来自中国内地，新增标的集中在仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。区域格局方面，除中国台湾外，亚洲主要市场市值均实现正增长。日本、新加坡、中国大陆位列亚洲市场前三，合计总市值占比约74%。新兴市场中，印度、中国内地、马来西亚市值增速领跑，分别达62%、50%、38%。其中，中国内地REITs的表现尤为突出，蕴含着丰富的投资机会。
截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达82支，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。分业态来看，不动产权类产品数量占比达90%，是市场增长的主力。其中仓储物流、消费基础设施各新增5支，数据中心类REITs实现首次发行落地。在二级市场，表现持续分化。截至2026年3月31日，全市场REITs市值较发行价平均上涨3%，其中不动产权类产品平均上涨15%，收费收益权类产品平均下降11%。分赛道看，数据中心REITs较发行价溢价53%，涨幅居全市场首位；消费基础设施类平均涨幅38%，优质项目表现突出。在收益层面，截至2026年3月末，全市场平均分派收益率约5.6%，收费收益权REITs的分派收益率为8.3%，显著高于不动产权REITs的4.3%。不同业态分化特征明显，数据中心REITs分派收益率达5.6% - 6.9%，领跑不动产权REITs赛道。投资者可以根据自身的风险偏好和收益目标，选择不同业态的REITs产品。
2026年是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系不断完善、市场认可度逐渐提高、底层资产较为优质，行业正式进入高质量扩容期。从短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市。中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。
不过，投资者也需要关注REITs投资面临的挑战。在市场监管上，随着REITs市场的发展，监管也日益严格。例如，2026年以来，全市场共有6单项目被依规终止审核，这表明监管聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终。监管还坚持穿透监管，完善体现REITs特点的监管机制，如健全信息披露制度和交易监测监控机制，这虽然有助于市场的健康发展，但也对投资者的专业能力提出了更高要求，投资者需要更加关注底层资产质量、运营管理和治理水平等信息。
REITs市场在2026年展现出良好的发展态势，中国市场的双支柱格局更是为投资者提供了丰富的选择。然而，市场的分化和监管的严格也使得投资决策需要更加谨慎。投资者应充分了解不同业态REITs的特点，结合自身投资目标和风险承受能力，做出合理的投资决策。同时，密切关注市场动态和政策变化，把握市场机遇，规避潜在风险。