全球与亚洲市场的REITs格局

2025 - 2026年，全球REITs市场已步入结构性扩容的新阶段。亚洲市场呈现出成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动态势，整体呈现回暖迹象。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品达到289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长了18%。这一时期，全市场新增26支REITs产品，其中21支来自中国内地，新增标的主要集中在仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。

中国内地REITs市场的发展现状

基础设施公募REITs

中国内地基础设施公募REITs发展势头强劲。截至2026年3月31日，已上市79支产品，发行规模达2155亿元，总市值约2213亿元，同比增长19%，产品发行数量位居亚洲首位。从业态分布来看，不动产权类产品数量占比达90%，是市场增长的主要力量，其中仓储物流、消费基础设施各新增5支，数据中心类REITs也实现了首次发行落地。到2026年6月底，上市产品数量增加到82支，发行规模为2243亿元，不过总市值约为2141亿元。

商业不动产REITs

2026年堪称中国商业不动产REITs的发展元年。政策体系不断完善，市场认可度较高，底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期而言，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制等政策红利将持续释放，推动优质存量资产加速进入市场；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业的核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。

市场规则完善与REITs发展

沪深交易所对ABS审核规则的完善对REITs市场产生了积极影响。新规使得不动产ABS审核更加注重资产本身持续产生真实、稳定经营现金流的能力，而非主要依赖原始权益人或关联方信用。对于发行人来说，权属清晰、运营成熟、收益可测算的不动产项目更容易进入证券化通道；对于中介机构，核查重点从交易结构延伸至项目经营状况、估值假设以及现金流来源的可靠性。这一举措有助于稳定市场预期，为存在权属、运营或现金流瑕疵的不动产项目提供盘活渠道，也为企业后续扩募或申报公募REITs积累运营记录。目前，上交所机构间REITs累计发行规模接近1000亿元，覆盖15个细分业态；深交所截至2026年6月底，ABS累计发行规模超过3.2万亿元。

REITs投资的行业趋势与机遇

行业趋势

  • 资产业态持续丰富：除了传统的基础设施和商业不动产，仓储物流、数据中心等新兴业态的REITs产品不断涌现，为投资者提供了更多选择。
  • 运营能力升级：随着市场竞争加剧，REITs管理人更加注重资产的运营管理，提升资产的运营效率和盈利能力。
  • ESG价值深化：亚洲主要市场ESG披露正从自愿向强制转型，中国公募REITs虽暂未纳入强制披露范围，但监管正积极引导行业规范发展。截至2026年4月，已上市REITs单独ESG报告披露率约29.6%且持续提升，ESG正逐步从合规要求向资产价值创造方向深度渗透。

投资机遇

  • 基础设施REITs：具有稳定的现金流和较低的风险，适合追求稳健收益的投资者。尤其是一些优质的仓储物流、交通能源等项目，随着经济的发展，其资产价值和租金收入有望持续增长。
  • 商业不动产REITs：受益于政策支持和市场需求增长，商业不动产REITs成长空间广阔。核心优质商业不动产现金流稳定、租户结构优良、运营确定性较强，投资者可以分享商业地产的增值收益。

结语

当前中国REITs市场已成为全球最具增长活力的市场之一。投资者在进行REITs投资时，应充分了解市场动态和行业趋势，结合自身的风险偏好和投资目标，选择合适的产品。同时，要关注政策变化、资产运营情况以及ESG等因素对REITs投资价值的影响，以实现资产的稳健增值。