在当今复杂多变的金融市场环境中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。从宏观层面来看，全球及中国 REITs 市场正呈现出独特的发展态势，深刻影响着投资格局。

首先，来看看全球 REITs 市场的大环境。2025 - 2026 年，全球 REITs 市场已经迈入结构性扩容的新阶段。亚洲市场在成熟市场企稳修复与新兴市场快速崛起的双轮驱动下，整体呈现回暖态势。截至 2026 年 3 月 31 日，亚洲市场活跃 REITs 产品共计 289 支，总市值达 2794 亿美元，较 2024 年末增长了 18%，新增的 26 支产品中有 21 支来自中国内地，新增标的主要集中在仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。这表明亚洲市场尤其是中国市场在全球 REITs 版图中的地位日益重要，充满了增长活力。

聚焦中国内地市场，其公募 REITs 市场更是亮点纷呈。截至 2026 年 3 月底，基础设施公募 REITs 已上市 79 支产品，发行规模达 2155 亿元，总市值约 2213 亿元，同比增长 19%，产品发行数量位居亚洲首位。到 6 月底，上市产品增加到 82 支，发行规模为 2243 亿元。从业态上看，不动产权类产品数量占比达 90%，是市场增长的主力军，其中仓储物流、消费基础设施各新增 5 支，数据中心类 REITs 也首次发行落地。2026 年被视为中国商业不动产 REITs 的发展元年，政策体系不断完善，市场认可度较高，底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为核心发展方向，商业不动产 REITs 有望成为资本市场的核心配置赛道。

不过，REITs 市场近期也面临着一些挑战。自 6 月以来，REITs 市场加速下跌，截至 6 月 24 日，中证 REITs 全收益指数累计下跌 6%，板块出现分化，基本面承压的物流仓储跌幅居前，而经营权 REITs 以及基本面韧性较强的保租房表现相对抗跌。本轮下跌是供给、需求与流动性三方共振的结果。宏观层面上，当前资本市场风险偏好倾向科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制；市场层面上，6 月商业不动产 REITs 新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限，保险资金仍在等待监管明确商业不动产 REITs 投资准入，尚未入场，供需失衡进一步加剧了流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。

然而，也有积极因素值得关注。在市场情绪低迷、连续多日出现抛售后，估值已进入较为合理的区间。当前产权 REITs 整体分派率为 4.7%，位于历史前 20%分位数。部分板块基本面持续展现韧性，约半数受访机构当前 REITs 仓位不足五成，后续仓位空间充足，有望在市场企稳后形成有效买盘，助力价格修复。此外，正向催化因素也在逐步显现，如 7 月初 REITs 指数基金募集并入市，其正面影响不容小觑；供给节奏与增量资金有望形成更好的匹配；市场企稳后也可能会吸引增量资金入场，形成正向循环。

中共中央政治局 7 月 30 日召开会议，提出深化资本市场投融资综合改革，提升资本市场韧性和信心，这也为 REITs 市场发展提供了宏观政策层面的支持与保障。从投资端改革来看，6 月份首批 4 单商业不动产 REITs 上市，实现了该类资产从“0”到“1”的关键跨越，同时监管部门也在持续推动中长期资金入市，这都为 REITs 市场注入了新的活力。

对于投资者而言，当前市场可能已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受资金面扰动影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。建议积极把握结构性机会，在板块层面优选具有基本面韧性的项目，如保租房、消费、部分高速/能源等，同时紧密跟踪二季报后高赔率项目，如产业园和物流仓储的基本面预期变化。当然，也要警惕短期供给放量与解禁抛压超预期等风险，这些可能会进一步加剧流动性压力和负反馈效应。

总体而言，中国 REITs 市场虽面临挑战，但在政策支持、市场结构优化和资产多元化等因素的推动下，长期发展前景依然广阔，值得投资者持续关注与深入研究。