2026年，REITs（不动产投资信托基金）市场正经历着深刻的变革与发展，为投资者带来了新的机遇与挑战。从行业角度来看，REITs投资已经成为金融领域中备受关注的话题。
上半年，REITs市场呈现出发行提速的趋势，政策的推动起到了关键作用。25年12月31日，证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点》，适当降低发行条件，拓宽发行资产范围，为REITs市场提质扩面做出重要贡献。26年上半年一共有18单项目过审，规模合计553.8亿元，较25H1增长234%；一共11单项目完成上市，规模合计353.6亿元，较25H1增长120%。这一显著增长体现了市场对REITs的热情和政策红利的释放。
底层资产方面，REITs市场也在不断丰富和拓展。从传统的高速、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房，延伸至商业综合体、数据中心、火电储能等新兴领域。6月份商业不动产REITs集中上市，形成“基础设施 + 商业不动产 ”双轮驱动格局。商业不动产REITs试点落地，具有重要意义，它是资本市场助力房地产行业构建发展新模式的重要制度创新，有助于房企合理降低杠杆水平，化解行业债务压力，推动商业地产运营更加透明规范。
二级市场的表现则较为复杂。26H1二级市场活跃度中枢下移，行情下行。26上半年REITs换手率仅为0.41%，明显低于24及25年（分别为0.82%和0.64%）。C - REITs综合指数，26上半年REITs下跌3.9%，表现落后于股债，资本市场对REITs的定位更偏向于红利资产。不过，自6月24日触及上半年最低点后，中证REITs全收益指数逐步企稳回升。7月3日，中证REITs收报982点，单周涨幅达3.96%，是近期修复力度最强的一周，所有类型REITs均收涨，产权类REITs弹性更强。截至7月8日，中证REITs全收益指数继续收涨，显示出市场信心正在逐步修复。
从投资者结构来看，二级市场投资者类型持续丰富，机构投资者占比稳步提升，形成了以公募基金、保险公司、证券公司等为主的投资群体。在低利率环境下，公募REITs的高分派率成为吸引长期资金的核心竞争力。当前，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs平均分派率约为4.5%，经营权类REITs平均内部收益率约为5.4%，均高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率。
然而，REITs投资也并非毫无风险。基金价格存在波动风险，市场行情的不确定性可能导致REITs价格大幅波动。基金管理人的知识和经验也可能带来管理风险，影响REITs的运营和收益。此外，政策的变化也可能对REITs产生影响，如政策调整可能导致基础设施收入降低等风险。
监管方面，相关部门也在不断完善REITs市场的监管机制。坚持公开透明，动态更新项目审核进展，做到审核标准公开、审核过程留痕、审核结果公示，持续提升审核透明度。聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终，对于资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，切实把好准入关口。
展望未来，随着商业不动产REITs平稳起步，REITs市场有望迎来高质量发展。市场各方应凝心聚力，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的已上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好地服务国家战略和经济社会发展全局。对于投资者而言，在参与REITs投资时，应充分了解市场情况和风险特征，结合自身的风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策。