在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正展现出独特的魅力与发展潜力，成为投资者关注的焦点。随着全球经济环境的变化和国内政策的推动，中国REITs市场正迈入一个全新的发展阶段。

从全球视角来看，2025 - 2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的新阶段。亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%，呈现出明确的回暖态势。

聚焦中国内地，公募REITs市场已形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱格局。截至2026年6月底，上市产品达82支，发行规模2243亿元。这一市场格局的形成，标志着国内REITs市场进入了双轮驱动的新周期，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域。

在基础设施REITs方面，2026年相关市场持续扩容。分业态来看，不动产权益类产品数量占比达90%，是市场增长的绝对主力。其中，仓储物流、消费基础设施等新兴业态加速发展，数据中心类REITs也实现了首次发行落地。以数据中心REITs为例，伴随AI产业的快速迭代，国内算力基础设施的价值正持续凸显。2026年二季度，上市数据中心REITs项目的上架率与收缴率均维持高位，短期现金流可见度较高。如南方万国数据中心REIT，其底层资产计费率突破了97%，租约周期充足、收缴率全额达标、盈利指标维持高位，展现出优质算力不动产的现金流稳定性。然而，投资者也需正视数据中心面临的现实挑战，如客户集中度较高、能耗政策变化、技术迭代等风险。

商业不动产REITs方面，2026年是中国商业不动产REITs的发展元年。6月18日，包含中金唯品会商业REIT在内的4只商业不动产公募REITs集中上市，此后第二批6只商业不动产REITs陆续获批注册，市场项目供给节奏显著提速。商业不动产REITs的推出，重构了不动产行业“投融管退”全链条发展逻辑。一方面，持有优质商业物业的企业可通过REITs实现存量资产盘活变现，有效降低企业负债率，减少行业对传统银行信贷的依赖；另一方面，倒逼不动产行业从“重开发、轻运营”向“轻资产、重运营”转型。从市场投资偏好来看，具备成熟运营主体、现金流表现平稳、存在明确经营改善预期的不动产资产，更受资本市场青睐。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。

此外，国内REITs市场呈现“首发 + 扩募”双管齐下的良好态势。全新首发项目持续落地，存量REITs项目常态化扩募工作也有序推进。例如，中金联东科创REIT拟通过扩募发售募集资金投向多个产业项目；城投控股拟选取优质资产推进REITs扩募申报工作；华夏基金华润有巢REIT扩募份额年初在上交所正式挂牌交易，打造了存量REITs创新扩募标杆案例。

对于投资者而言，REITs投资提供了一种新的资产配置选择。它不仅可以分散投资风险，还能分享基础设施和商业不动产领域的发展红利。然而，REITs投资也并非毫无风险，投资者需要充分了解不同业态REITs的底层资产质量、运营管理能力、市场环境等因素，做出理性的投资决策。随着国内REITs市场的不断发展和完善，相信会为投资者带来更多的机遇和选择。