2026年已过半，中国公募REITs已平稳运行五年有余。当前市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期，有必要从宏观角度来分析其投资状况。

宏观变量影响REITs投资的多方面表现

利率环境与REITs估值紧密相连

REITs估值的分母端以无风险利率为基础，利率下行时，折现率被压低，进而推升估值中枢。而当前如果处于低利率环境，理论上对REITs估值具有积极影响。但从市场实际表现来看，低利率环境虽为REITs市场提供了底部支撑，可市场却并未出现单边的估值上升行情，这表明除了利率因素，还有其他变量在影响市场。

宏观经济决定REITs底层现金流

REITs分子端取决于底层现金流的修复斜率与增长弹性，这与宏观经济景气度高度相关。当宏观经济向好时，REITs底层资产如商业地产、产业园等的运营状况会改善，现金流增加；反之则会面临压力。例如，若经济增速放缓，商业不动产的出租率和租金水平可能下降，影响相关REITs的收益。

政策空间左右REITs市场发展

REITs市场仍处于成长阶段，顶层制度设计的支持力度决定市场扩张速度与未来天花板，政策节点变化往往构成行情拐点。近年来，公募REITs市场制度建设不断完善。2025年底，其迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化。同时，全链条监管与优化服务齐头并进，缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低市场主体制度性交易成本，为市场长远健康发展筑牢制度基石。

当前市场环境下REITs投资的现状与挑战

市场波动与分化

2026年5月以来，国内公募REITs二级市场受新发产品增多、存量份额解禁的供给冲击影响，整体震荡回调，赛道估值、流动性出现明显的结构性分化。全市场REITs指数呈现“探底—修复—二次调整”的V型震荡走势，各赛道收益、流动性、估值全面分化。本轮REITs调整并非单一因素驱动，短期核心矛盾是供给放量与长线资金承接不足，叠加集中解禁抛压、产业园与仓储底层基本面走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重利空共振，致使市场波动加剧。

短期供给压力

随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。

REITs投资的机遇与策略

估值优势凸显

当前，公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。对于产权REITs而言，当分派率与10Y国债利差突破300BP、或与中票利差突破290BP时，可能对应着较好的短期介入窗口。同样地，对于经营权REITs而言，IRR与10Y国债利差突破370BP或与中票利差突破350BP时，反弹胜率较高。

资金增量可期

目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

在宏观环境不断变化的背景下，REITs投资虽面临挑战，但也蕴含着诸多机遇。投资者需密切关注利率、宏观经济和政策等宏观变量的变化，结合市场估值和资金流向，把握投资时机，实现资产的合理配置。