2026 年，公募 REITs 市场呈现出冰火两重天的显著态势。在当前市场环境下，REITs 投资既面临着复杂的挑战，也蕴含着一定的机遇。

从市场表现来看，今年新能源公募 REITs 上市节奏明显提速。8 月 7 日，华泰三峡新能源 REIT 正式挂牌，填补了大连及东北地区能源类公募 REITs 市场空白；7 月 28 日，中航中核汇能新能源 REIT 也已上市。这两只产品在一级市场都受到了投资者的热烈追捧，认购倍数屡创新高。如中航中核汇能新能源 REIT 网下认购倍数达 361.36 倍，公众认购倍数高达 424.36 倍。然而，一级市场的热度未能传导至二级市场，两只产品上市后均陷入破发状态。这种一二级市场走势背离的情况，成为当前公募 REITs 市场的一个典型特征。

与新品的波动相比，存量产业园 REITs 的调整幅度更为剧烈。8 月 5 日，易方达广州开发区高新产业园 REIT 因价格大幅回撤停牌，收盘价较发行价跌幅超 50%；华夏合肥高新创新产业园 REIT 年内更是两次触发停牌。个股大面积回调带动 REITs 整体市场走弱，截至 8 月 10 日，中证 REITs 全收益指数年内累计下跌 7.25%，7 月以来单月跌幅 3.49%，市场调整趋势明确，超八成存量公募 REITs 产品收益为负。

对于本轮市场调整，中金公司分析认为，新品集中供给、限售份额解禁等资金面因素，是短期波动的主要诱因。自 2026 年 5 月以来，国内公募 REITs 二级市场受新发产品增多、存量份额解禁的供给冲击影响，整体震荡回调，赛道估值、流动性出现了明显的结构性分化。中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲表示，本轮 REITs 调整是多重因素共同作用的结果，包括供给放量与长线资金承接不足、集中解禁抛压、产业园与仓储底层基本面走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等，导致市场波动加剧。

不过，在市场深度回调后，多家机构认为 REITs 估值逐步回归合理，长期配置价值持续凸显。在优质资产稀缺、利率中枢下行的市场环境下，公募 REITs 现金流稳定、分红可观的特点使其具有一定的吸引力。中信建投 REITs 首席分析师黄啸天指出，REITs 长期投资价值已逐步显现。

从投资策略来看，在二级市场层面，可关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费 REIT】、交运板块的【中交 REIT】【苏交 REIT】【招商高速公路 REIT】。在一级市场，鉴于相对二级的估值优势已显著收窄，甚至部分一级标的估值已高于可比二级估值，建议缩小一级参与范围。其中，战配可关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，打新则建议缩圈至高安全垫标的，以降低破发风险。

当然，REITs 投资也面临着一些风险。包括 REITs 二级市场基本面改善不及预期、REITs 流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期、一级市场持续“破发”等。投资者在进行 REITs 投资时，需充分了解市场动态和产品特点，综合评估自身风险承受能力，谨慎做出投资决策。

总之，2026 年 REITs 市场虽处于调整期，但长期配置价值已逐渐被市场关注。投资者应密切关注市场变化，把握投资机会，同时做好风险防控。