在金融投资领域，REITs（不动产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。结合当前市场环境，对REITs投资进行深入分析，有助于投资者把握市场动态，做出更明智的投资决策。

市场表现回顾

2026年6月，中证REITs全收益指数累计下跌2.0%，整体延续了2月以来的下跌趋势，不过下半月走出“深V”走势。前半段下跌可能是由于科技“抽水”以及红利资产整体逆风，后半段则与多项市场支持举措有关。受二级市场持续下跌影响，一二级估值差收窄甚至倒挂，6月个券打新出现亏损，认购热度骤降，这或推动后续实际供应节奏放缓，缓解流动性担心预期。

从2026年第32周的数据来看，中证REITs（收盘）指数为701.53，同比下跌19.18%，环比下跌1.69%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌10.77%。REITs市场成交量同比下降18.61%，市场交易规模成交量达6.56亿份，同比下降18。

各板块基本面情况

  • 消费板块：26Q1各板块EBITDA同比增速中位数显示消费板块为+8%。但鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据呈现边际走弱，购物中心客流、销售额同比增速放缓至小个位数，奥莱4、5月份客流量普遍同比转负，消费板块业绩或维持Q1超预期特征且分化加剧，Q3或难形成反转。
  • 其他板块：保租房板块Q1 EBITDA同比增速中位数为+5%；交通板块为+2%；市政、能源、仓储、产业园板块则出现不同程度的负增长，分别为 - 7%、 - 12%、 - 12%、 - 14%，且后续或延续Q1板块间分化趋势。

估值分析

26年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。

  • 全局方面：REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位。
  • 产权REITs方面：派息率平均4.7%，与10Y国债收益率利差298 bps、位于历史98%分位。其中，办公类产业园、厂房、仓储估值来到历史极低，但基本面仍承压、部分标的或存在估值陷阱；IDC、保租房估值亦在历史低位，IDC需关注8月初解禁前交易资金抢跑风险及其可能带来的超跌反弹机会；消费估值则仍在历史中枢，商业不动产中零售/办公派息率分别4.5%/5.0%，较可比基础设施REITs约高20 bps。
  • 经营权REITs方面：中债IRR平均5.0%，与10Y国债利差326 bps，位于历史中枢附近，高速板块配置价值或逐渐回归。

商业不动产REITs发行进展

近期，商业不动产REITs发行持续密集推进。华泰锦和商业REIT完成发行结果披露，公众投资者认购比例达64.41%，网下配售比例达43.34%。此外，华安锦江商业REIT等产品也陆续推进发行，底层资产包括锦江国际旗下酒店商业物业等。商业不动产REITs扩容趋势延续，有望进一步盘活优质存量资产。

投资建议

  • 二级市场：当前前期压制估值的不利因素在减弱，整体估值来到中低位置。在基本面难有催化的预期下，可选择性配置低估值高业绩确定性板块和标的。例如，关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费REIT】、交运板块的【中交REIT】【苏交REIT】【招商高速公路REIT】。
  • 一级市场：相对二级的估值优势已显著收窄，甚至部分一级标的估值已高于可比二级估值。因此建议缩小一级参与范围，战配关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】、【华润电力】等；打新鉴于近期市场已现“破发”，建议缩圈至高安全垫标的，如【新城商业】等。

风险提示

REITs投资也面临一定风险，如REITs二级市场基本面改善不及预期、REITs流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期以及一级市场持续“破发”等。投资者需密切关注市场动态，谨慎做出投资决策。

总之，2026年REITs市场既有挑战也有机遇，投资者应结合自身风险承受能力和投资目标，合理配置REITs资产。