在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正成为投资者关注的焦点。2025 - 2026 年全球 REITs 市场已进入结构性扩容的新阶段，亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖，而中国内地公募 REITs 市场更是表现亮眼，成为全球 REITs 市场最具增长活力的核心区域。
中国内地公募 REITs 市场已形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱格局。截至 2026 年 6 月底，上市产品达到 82 支，发行规模 2243 亿元。其中，基础设施公募 REITs 发展迅速，截至 3 月 31 日，已上市 79 支产品，发行规模达 2155 亿元，总市值约 2213 亿元，同比增长 19%，产品发行数量位居亚洲首位。分业态来看，不动产权类产品数量占比达 90%，是市场增长的绝对主力。仓储物流、消费基础设施等新兴业态加速扩容，数据中心类 REITs 也实现了首次发行落地。
2026 年更是中国商业不动产 REITs 的发展元年。政策体系不断完善，市场认可度较高，底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期而言，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制等将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市。中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产 REITs 有望成为资本市场的核心配置赛道。
从近期市场表现来看，开源证券 8 月 9 日发布的研究报告指出，商业不动产 REITs 发行持续密集推进，但产业园区和仓储物流板块跌幅较大。2026 年第 32 周，中证 REITs（收盘）指数为 701.53，同比下跌 19.18%，环比下跌 1.69%。2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 10.77%，同期沪深 300 指数累计上涨 17.92%，累计超额收益 -28.69%。本周中证 REITs 全收益指数 938.08，同比下跌 14.51%，环比下跌 1.64%；2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 2.66%，同期沪深 300 指数累计上涨 17.92%，累计超额收益 -20.58%。REITs 市场成交量同比下降 18.61%，市场交易规模成交量达 6.56 亿份，同比下降 18。
尽管近期 REITs 市场指数有所下跌，但从政策和资金层面来看，REITs 投资仍具有一定的吸引力。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破的背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显。
对于投资者而言，在进行 REITs 投资时，需要综合考虑多方面因素。首先，要关注不同业态 REITs 的发展前景。如基础设施 REITs 具有相对稳定的现金流，而商业不动产 REITs 在政策推动下有望迎来快速发展。其次，要关注 REITs 的底层资产质量，包括资产的地理位置、运营情况等。此外，投资者还应根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置 REITs 资产。
总体而言，中国 REITs 市场在政策支持和市场需求的推动下，具有广阔的发展前景。投资者在把握投资机遇的同时，也需要注意市场波动风险，做好风险控制。随着资产业态持续丰富、运营能力不断升级、ESG 价值逐步深化，国内 REITs 行业将持续发挥盘活存量资产、服务实体经济、丰富资产配置的核心功能，迈向高质量发展新阶段。