在全球REITs市场结构性扩容的大背景下，中国内地公募REITs市场已形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱格局，成为全球REITs市场中最具增长活力的核心区域。对于投资者而言，深入了解REITs各行业板块的现状与发展趋势，有利于把握市场机遇，合理配置资产。

近期各行业板块的基本面表现呈现出一定的差异。26Q2各板块可比样本EBITDA增速出现了不同变化。消费板块同比增速为 +8%，但较Q1下降了1个百分点，其零售额或受宏观因素影响面临下行压力，租金变化可能滞后于零售额，不过少数优质消费REITs存在强者恒强的特征。保租房板块同比增速 +3%，较Q1下降5个百分点，后续基本面有望保持稳定。市政环保、交通、仓储物流、产业园和能源板块的同比增速分别为 +1%、 -2%、 -12%、 -17%和 -22% ，且较Q1均有不同程度的下降。

从估值角度看，26年7月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.8%/4.6%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/54%分位。在全市场方面，REITs全市场P/NAV平均1.03倍，处于历史34%分位。产权REITs中，产业园/仓储/IDC估值来到历史最低，但部分标的存在“估值陷阱”，不过IDC在8月解禁期间或有潜在超跌反弹机会；保租房/消费估值低于历史中枢；商业不动产中零售/办公派息率分别为4.6%/5.1%。经营权REITs方面，中债IRR平均4.6%，与10Y国债利差291bps，位于历史54%分位。

基于当前的市场环境，REITs市场的投资机会主要体现在以下几个方面。二级市场方面，市场或以结构性机会为主。解禁窗口期的IDC板块或存在逢低吸纳的机会；低估值同时基本面稳定的保租房板块和部分高速标的，如【中交REIT】【苏交REIT】等值得关注；拥有运营优势的核心消费标的，像【华润消费REIT】【大悦城消费REIT】也具备投资价值。展望Q3末，若一级供应放缓在挂网层面得到验证，市场或存在阶段性反弹机会。

一级市场方面，一二级估值差仍持续收窄甚至倒挂，投资范围需进一步聚焦。战配可关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差相对较宽的标的，如【华润商业】【大悦城商业】【华润电力】等；鉴于近期市场持续“破发”，打新层面建议缩圈至高安全垫标的，如【杭州安居】【新城商业】等。

不过，REITs投资也面临着诸多风险。REITs二级市场基本面改善可能不及预期，导致投资回报无法达到预期水平；REITs流动性改善不及预期，会影响资产的变现能力；宏观流动性改善不及预期，可能对整个REITs市场的资金供应产生不利影响；一级市场持续“破发”也会增加投资的不确定性。

总体而言，2026年REITs市场在行业结构和市场表现上呈现出复杂多样的态势。投资者在进行REITs投资时，需充分了解各行业板块的基本面和估值情况，结合自身的风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策，以在把握市场机遇的同时，有效控制风险。