在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。2026 年已过半，中国公募 REITs 已平稳运行五年有余，市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期。对于投资者而言，深入了解 REITs 市场的现状和特点，制定合理的投资策略至关重要。
从市场表现来看，REITs 呈现出分红比例高但二级市场行情低迷的特点。今年已有超过 70 只 REITs 开启分红，其中七成以上的单次分红规模占可分配利润比重超过 99%。然而，二级市场表现却不尽如人意。截至 8 月 12 日收盘，全市场 88 只已上市 REITs 中，约八成今年以来收跌，部分 REITs 跌幅甚至超过 40%，即便有过分红的产品，收跌比例也超过 80%。
这种看似割裂的局面背后，存在着多方面原因。从基本面维度来看，部分 REITs 产品底层资产出现出租率下降、经营业绩下滑等现象，降低了对投资者的吸引力。例如，一些商业地产类 REITs 可能受到市场竞争、经济环境变化等因素影响，导致出租率降低，进而影响收益。从资金维度来看，REITs 产品普遍存在流动性不足的问题，这使得大资金对其趋于审慎。仅以 8 月 12 日为例，全市场 REITs 产品当天成交额全部低于 4000 万元，其中 10 余只产品成交额不足 100 万元，超过 85%的 REITs 换手率不足 1%。而且，今年以来的日均成交额总和比去年同期下降超 40%。
不过，REITs 市场也并非毫无亮点，其长期配置价值依然存在。政策端为 REITs 市场的稳健发展筑牢了基石。近年来，公募 REITs 市场制度建设不断完善，2025 年底迈入常态化运转新阶段，商业不动产 REITs 全面落地，扩募机制显著优化。同时，全链条监管与优化服务齐头并进，降低了市场主体的制度性交易成本，为市场长远健康发展提供了保障。
市场端方面，当前公募 REITs 市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。当前公募 REITs 整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。此外，市场也在稳步扩容，为投资者提供了更多选择。
资金端也传来积极信号。首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批并于 7 月 1 日启动发售，这不仅有望直接带来约 12 亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，还将大幅降低个人投资者的参与门槛，引入更为广泛的参与主体。同时，公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。
对于投资者来说，在参与 REITs 投资时需要注意以下几点。首先，不能盲目追求高分红。虽然分派率是一个重要指标，但价格下跌可能导致“赚了分红、亏了本金”的情况。分派率特别高的 REITs 可能存在价格跌得多导致分母变小，或底层资产现金流不稳定的问题。投资者应更加重视底层资产质量，选择基本面稳健的标的，以降低中长期价格波动风险。
其次，要关注流动性问题。REITs 整体换手率低、成交额小，部分产品买卖价差大，急用时可能难以按理想价格卖出。因此，投资者需要有长期持有的心态，提前做好资金规划。
最后，在投资策略上，可精选强基本面、低估值标的，以“折价/低溢价 + 优质底层资产 + 逢低分批”为主线进行配置。新上市 REITs 通常在上市后 1 - 2 个季度内完成首次分红，投资者可关注今年新上市但还未进行首次分红产品的可供分配金额核算公告，提前布局以享受首次分红。此外，能源板块是 2026 年少数逆势上涨的板块，光伏、风电、水电都贡献了可观的分红潜力，近日多只能源 REITs 新发，投资者可以持续关注。
总之，REITs 投资具有一定的机遇，但也伴随着挑战。投资者需要全面了解市场情况，根据自身的风险承受能力和投资目标，制定合理的投资策略，以实现资产的稳健增值。