2026年已过半，中国公募REITs平稳运行五年有余，市场处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期。尽管短期存在波动，但从政策角度看，REITs投资正孕育着新一轮发展机遇。

近年来，公募REITs市场制度建设稳步推进，政策红利不断转化为市场发展的内生动能。2025年底，公募REITs迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化。这一系列举措为REITs市场的发展奠定了坚实基础，使得市场规模有序增长，底层资产业态日益丰富。

在监管方面，全链条监管与优化服务齐头并进，为市场行稳致远保驾护航。监管部门通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本。一方面，全链条监管守住了风险底线，对资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，2026年以来，全市场已有6单项目被依规终止审核，切实把好了准入关口；另一方面，精细化服务提升了市场运行效能，持续加大优质REITs供给，推动底层资产业态不断丰富，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，呈现出首发、扩募双轮驱动的良好发展态势。

同时，监管还坚持穿透式监管，完善体现REITs特点的监管机制。健全REITs信息披露制度，沪深证券交易所已发布REITs临时报告以及定期报告信息披露业务指引，提升了信息披露的透明度、标准化和及时性，强化了对重大事件的临时披露要求。健全REITs交易监测监控机制，引导加强投资者关系管理，维护了二级市场平稳运行，增强了市场韧性和抗风险能力。

从市场表现来看，当前公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现了稳健收益。

然而，随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

近期，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。同时，存量资金的结构也在悄然优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。

展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心动能。市场各方应以此为契机，凝心聚力推动REITs市场高质量发展，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的已上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好地服务国家战略和经济社会发展全局。总之，在政策的有力支持下，REITs投资值得投资者密切关注。