2026年已然过半，中国公募REITs已平稳运行五年有余。站在当下的时间节点来看，REITs市场处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期，短期波动难掩其长期投资价值，从政策角度来看，REITs投资正迎来诸多积极因素。

近年来，公募REITs市场制度建设稳步推进。2025年底，公募REITs迈入常态化运转的新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制也得到显著优化。这些政策红利为REITs市场的发展注入了强大的内生动能，推动市场不断发展壮大。

在监管方面，全链条监管与优化服务双管齐下，为REITs市场的稳健发展保驾护航。一方面，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度等方式，切实降低了市场主体的制度性交易成本。审核过程做到标准公开、过程留痕、结果公示，持续提升透明度并接受社会监督。同时，聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终，对资产质量和运营能力不达标的项目依规终止审核，把好准入关口，夯实市场发展根基。2026年以来，全市场已有6单项目被依规终止审核。

另一方面，监管坚持穿透监管，完善体现REITs特点的监管机制。健全的信息披露制度得以建立，沪深证券交易所发布了REITs临时报告以及定期报告信息披露业务指引，提升了信息披露的透明度、标准化和及时性，强化了对重大事件的临时披露要求。同时，健全交易监测监控机制，引导加强投资者关系管理，维护二级市场平稳运行，增强市场韧性和抗风险能力。

从市场环境来看，尽管当前REITs市场面临一定的短期供给压力，但政策端的积极作用已然显现。目前，公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，这无疑为长期资金提供了厚实的安全垫。而且，市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。

与此同时，监管部门引导支持的系列举措也在持续推动REITs市场的发展。坚持证券属性，持续加大优质REITs供给，推动底层资产业态不断丰富，市场规模有序增长。完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径，呈现出首发、扩募双轮驱动的良好发展态势。

展望未来，随着商业不动产REITs平稳起步，市场各方应以政策为导向，凝心聚力推动REITs市场高质量发展。监管部门可以继续持续完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条的监管制度，强化穿透式监管。投资者也应在政策的指引下，充分认识到REITs市场的长期投资价值，把握好投资机遇。支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的已上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，这样才能更好地服务国家战略和经济社会发展全局。