在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）已成为投资者关注的焦点。过去一年，我国公募REITs从“提质扩容”迈向“常态化发行”，市场规模突破2000亿元，资产类型不断丰富，扩募机制也逐步成熟。2026年初市场迎来“开门红”，但也面临着诸多挑战与机遇。
一、市场概况与特征
2025年，公募REITs市场实现跨越式发展，上市产品数量增至78只，规模达2145.24亿元。其发展呈现出三大特征：
- 政策体系持续完善：2025年底配套规则集中落地，启动商业不动产REITs试点，明确支持扩募、合并及REITs ETF研发。相关政策推动新资产类型上市加速，同时私募REITs规模也有望快速增长。
- 扩募机制常态化落地：全年7单扩募项目成功发行或上市，华夏基金华润有巢REIT首推“向原持有人配售”模式，为行业树立市场化扩募标杆。
- 投资者结构优化：经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs对保险、社保等长期资金吸引力提升，个人投资者参与渠道拓宽。
二、一二级市场表现
一级市场
2025年一级市场延续发行热度，资产类型进一步丰富，新项目认购倍数持续高企。但打新套利策略拥挤度上升导致收益回落，主要受网下配售比例下降、发行溢价率抬升及上市初期涨幅确定性减弱等因素影响。
二级市场
2025年二级市场呈现“先扬后抑”走势，2026年初市场迎来修复，中证REITs全收益指数持续上涨，各类资产普涨，成交活跃度显著提升。
三、市场趋势与投资主线
市场发展核心趋势
- 资产多元化加速：数据中心、文旅、养老等新资产类别将持续上市，商业不动产试点落地后，核心商业资产有望成为新增长点。
- 扩募进入“双轮驱动”阶段：监管机构推动常态化发行走向首发及扩募“双轮驱动”，扩募机制助力REITs从单一项目向资产平台演进。
- 市场分化加剧：优质资产与运营能力强的项目将获得估值溢价，单一资产、经营承压的项目可能面临波动。
一季度REITs投资主线
- 抗周期稳现金流主线：消费基础设施、政策性保租房、市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，适合追求稳健收益的资金配置。
- 高景气政策红利主线：数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域随需求回暖有望实现业绩边际修复。
- 强扩募资产平台主线：商业不动产试点项目及具备扩募潜力的成熟REITs，可通过资产注入实现价值提升。
四、潜在风险
- 利率波动风险：长端利率大幅上行将削弱REITs高股息资产吸引力，压制估值水平。
- 资产基本面风险：部分商业不动产空置率较高，部分项目业绩增长不及预期，可能导致估值回调。
- 市场建设风险：政策落地进度、扩募机制完善程度不及预期，或影响市场扩容节奏与生态成熟度。
- 打新与估值风险：新资产类别因缺乏定价参考，一级市场认购热度可能过高，盲目追高易面临估值回归风险。
五、投资展望
随着扩募机制常态化、资产类型不断丰富及投资者结构优化，公募REITs将在盘活存量资产、服务实体经济高质量发展中发挥更重要作用。2026年公募REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段。政策红利持续释放、资产供给多元化、长期资金配置需求提升等均支撑市场规模扩张与生态完善。二级市场方面，在低利率、资产荒格局未明显反转背景下，REITs作为类固收资产的配置价值仍较为突出，投资者可采用“哑铃型配置”策略，优先布局基本面有韧性或改善的高胜率项目，同时关注估值回调后具备性价比的高赔率标的。
在投资REITs时，投资者应充分了解市场动态和潜在风险，结合自身风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。