在当前的金融市场环境中，REITs（不动产投资信托基金）投资正逐步成为各方关注的焦点。回顾2025年，REITs市场呈现出鲜明的特征，为我们展望2026年的发展态势提供了重要参考。

从2025年的市场表现来看，基础设施公募REITs产品呈现出分化态势。截至12月10日，全市场已上市的77只基础设施公募REITs产品中，近80%在二级市场实现上涨，涨幅超过20%的有25只，超过30%的有15只，超过50%的有2只。易方达华威市场REIT作为国内首单以农贸市场为底层资产的消费基础设施REITs产品，在二级市场表现亮眼，5月因累计涨幅超过70%而临时停牌，凸显了市场和投资者对其的热情。国泰海通济南能源供热REIT同样收获可观涨幅，年内上涨66.81%。在涨幅排名靠前的前10只产品中，消费类REITs占4席，表现突出。然而，也有部分产品价格下跌，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年内下跌22.57%，且多只产业园区REITs跌幅超过10%，显示出该类别产品在2025年的压力。整体而言，2025年消费设施、租赁住房类产品涨幅靠前，产业园区收益垫底。

进入2026年，业内对REITs市场发展持积极态度。华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人表示，市场将步入更成熟、更具深度的新阶段，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升。一方面，宏观环境与资产属性高度契合，REITs作为一种兼具不动产和金融属性的投资工具，在当前经济环境下具有独特的吸引力；另一方面，政策的持续深化与扩围是核心驱动力。

政策层面，2025年国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等纳入可申报范围，推动资产类型从相对传统的基础设施项目向更贴近消费市场的领域扩展。这不仅能有效赋能消费场景升级与商业环境改善，助力金融资源对消费领域的精准灌溉，还可推动资产类型多元化，增强REITs市场的风险抵抗能力，吸引多元化资金入场。专家预期2026年REITs市场在扩面提质与法治优化上会取得突破，如REITs专项立法迈出实质性步伐，将制度从部门规章上升到法律法规，这将有效解决当前资产转让过程中的税务成本高、确权登记难等痛点，稳定市场预期。同时，进一步扩大REITs底层资产范围，将更多符合新质生产力导向的、由民营企业持有的优质资产纳入试点，也值得期待。

对于投资者而言，在2026年进行REITs投资需要综合考虑多方面因素。一方面，要关注新资产类别带来的机会。随着政策推动资产类型多元化，新的底层资产可能蕴含着更大的投资潜力，但同时也伴随着一定的不确定性，需要深入研究其运营模式和市场前景。另一方面，尽管整体市场景气度有望提升，但微观个体REITs项目的经营表现仍将呈现波动分化，运管能力带来的业绩差异将进一步体现。投资者应仔细评估项目的运营管理团队能力、底层资产质量和现金流稳定性等因素。

此外，从资金端来看，监管部门正在积极营造“长钱长投”的生态环境。市场期待有更明确的金融政策，打通社保、保险、理财等中长期资金入市卡点堵点，精准引流至本地科创企业和绿色产业等领域。这将为REITs市场带来更多的资金支持，也为投资者提供了更多参与市场的机会。

综上所述，2026年REITs市场在政策支持和市场需求的双重推动下，有望迎来新的发展机遇。但投资者在参与REITs投资时，需保持理性和谨慎，充分了解市场动态和项目情况，以实现资产的合理配置和稳健增值。