在当前金融市场不断发展与变革的大背景下，不动产投资信托基金（REITs）正逐渐成为投资者关注的焦点。特别是在“十五五”规划纲要发布后，REITs的定位实现了历史性突破，从“十四五”的试点创新工具，升级为国家战略层面常态化、制度化的金融工具，这为REITs投资带来了新的发展机遇。

“十五五”规划驱动REITs市场扩容发展

“十五五”规划纲要提出积极推动基础设施领域REITs常态化推荐发行，国家发展改革委和证监会也密集出台配套政策，推动REITs市场向商业不动产、城市更新等领域全面扩容。截至2026年一季度，沪深交易所上市公募REITs数量已达79只，市场总规模突破2200亿元，我国跃升为亚洲第一、全球第二大REITs市场，且仍处于持续提质扩容的高速发展阶段。这表明REITs市场的发展前景广阔，为投资者提供了更多的投资选择。

政策完善助力REITs市场健康前行

2026年初，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。该《通知》围绕完善工作机制、推进市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制等四个方面对推进REITs相关工作作出安排。这一系列政策措施的出台，为REITs市场的健康发展提供了坚实的制度保障。

新资金注入增强REITs市场流动性

继2025年底政策发布后，“公募基金将REITs纳入投资范围”终迎落子。截至2026年4月15日，即将发行或正在发行的多只二级债基（“固收 +”），明确将公募REITs纳入投资范围。从机构分析来看，以1%配置比例计算，2026年带来的潜在增量资金在18亿元左右。虽然最终带来的增量资金仍与公募REITs行情、底层资产扩容等因素有关，但新投资者的引入有望逐步增强REITs市场的流动性。

投资机遇与风险并存

从投资机遇来看，在当前市场环境下，短期可关注扩募、分红派息、解禁等时点交易性机会，以及新发商业不动产项目打新机会。REITs具备股债双重属性（稳定分红 + 资产增值），与股票、债券相关性较低，可有效分散组合风险，提升夏普比率。将REITs纳入二级债基的投资范围有望进一步提升资产配置的效果，提升组合的风险回报。

然而，REITs投资也存在一定风险。各只债基虽将公募REITs纳入投资范围，但并非必然投资，“固收 +”的业绩比较基准有待完善，后续可逐步将REITs纳入其中。同时，公募REITs的市场扩容、流动性等方面也有待持续提升。投资者在进行REITs投资时，需要充分了解REITs的底层资产情况、市场环境以及自身的风险承受能力，谨慎做出投资决策。

未来发展建议

为了推动REITs市场的进一步发展，还可以采取以下措施。加速推动更高层级的REITs专项立法，在法律层面明确其产品结构、税收中性原则及各方权责；大力培育多元化的专业资产管理能力；持续完善市场化机制，包括探索建立更灵活的与市场利率挂钩的收益定价机制，鼓励通过扩募、合并等方式让REITs平台做强做大，积极研究推出REITs指数及ETF等衍生产品，进一步改善二级市场流动性，吸引更广泛的资金参与。

总之，在“十五五”的大背景下，REITs投资迎来了新的发展机遇，但也面临着一定的挑战。投资者需要密切关注市场动态，把握投资机会，同时注意防范风险，以实现资产的合理配置和保值增值。