在当前金融市场环境下，REITs（不动产投资信托基金）投资正成为投资者关注的焦点。回顾2025年，REITs市场经历了一场“强转弱”行情。上半年，在低利率环境和资金欠配的推动下，REITs市场上行，各板块分派率轮动压降。然而，下半年受前期累积涨幅偏高、股市分流、基本面承压、机构兑现收益以及利率上行等因素影响，市场呈现缩量下跌走势。

从市场整体概况来看，2025年公募REITs市场实现了跨越式发展。政策体系持续完善，2025年底配套规则集中落地，不仅启动商业不动产REITs试点，还明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力。扩募机制也常态化落地，全年共7单扩募项目成功发行或上市，为行业树立了市场化扩募标杆。同时，投资者结构不断优化，经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，对保险、社保等长期资金吸引力持续提升，个人投资者参与渠道也得到拓宽。

进入2026年，我国REITs市场正式迈入“基础设施不动产 + 商业不动产”的全面发展新阶段。现阶段市场发展呈现出三大特征。一是资产版图扩围，从传统基础设施向商业不动产延伸。2026年1月底，首批8只商业不动产REITs获受理，项目类型丰富多样，涵盖购物中心、奥特莱斯、酒店、商办、商业综合体等。多位管理人预测，2026年度首批商业不动产REITs的募资规模将超314亿元，开启“基建 + 商业”双赛道。不过，部分项目估值预测较为乐观，后续需重点关注交易所审核反馈及估值调整情况，投资机构还需警惕估值回调风险。

二是扩募机制常态化。监管层将扩募申报间隔时间由1年缩短至6个月，并进行了流程简化，使得扩募成为市场规模增长的重要引擎。扩募机制优化的核心是提升市场流动性与活跃度。

从投资角度来看，REITs具有独特的资产特性。其波动率始终介于股债之间，风险相对适中。今年以来公募REITs价格表现不及股票，但好于债券，最大回撤未超过8%。从相关性视角而言，REITs与其他大类资产之间的相关性普遍较低，近年与债市的相关性明显提升，与股市的相关性下降。分资产来看，保租房、市政环保、消费与债券的相关性较高，基本面稳健的资产表现出了更强的债性。在低利率环境下，公募REITs作为较高分红、风险适中、与其他各类资产相关性均较低的资产，短期可能面临一定调整，但中长期仍具备配置价值。

展望2026年，REITs市场趋势性机会有限，基本面分化或将更明显，投资策略应回归价值逻辑。利率中枢持平或小幅抬升对REITs市场相对不利。低利率环境下，机构投资者向多资产、多策略转型的趋势，或将成为REITs市场重要的配置力量。“固收 +”资金预计持续关注REITs市场，但明年资金“由债入股”效应或进一步凸显，REITs相对于权益资产的吸引力可能下降。

在一级市场方面，今年呈现出供给放缓、资产丰富、认购比例低、上市涨幅高、战配难获取、网下无限售、监管估值压降幅度收窄、询价区间上限打开等特征。随着一二级间价差收窄，投资人打新将回归理性，一级报价或应给二级市场留出缓冲空间。

对于投资者而言，在进行REITs投资时，应精选基本面稳健、估值合理的优质品种。稳健型资产的分派率与10年期国债之间的利差锚或将进一步强化，基本面走弱的项目波动或加剧，OCI账户仍对高分红的经营权REITs有较高配置需求。同时，要密切关注市场动态和政策变化，合理调整投资组合，以应对市场的不确定性。

总之，2026年REITs市场既面临着机遇，也存在一定挑战。投资者需回归价值逻辑，深入分析市场和资产基本面，谨慎做出投资决策，以在REITs投资中把握机会，实现资产的稳健增值。