在金融市场不断发展的当下，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。回顾2025年上半年，REITs板块表现亮眼，大幅优于股票市场，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现较高的超额收益。然而，自2025年三季度以来，REITs表现走弱，各板块分化加剧。
从市场数据来看，2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%，而沪深300指数上涨23.5%，中证综合债指数上涨1.1%。2025年三季度以来，REITs表现明显弱于债券，主要原因有三：一是无风险利率上行压制REITs估值；二是市场风险偏好转移，资金从REITs流向股市；三是部分板块业绩承压。当利率上行、股市强势、基本面承压、止盈盘涌出四重因素同时叠加时，REITs承受了远超债券的调整压力。
2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容 + 资金端开源”的新格局。最大的亮点是正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越，同时配套资金引入、审核优化等多项制度落地。2026年第一季度，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。截至2026年第一季度，公募REITs市场累计共发行80只公募REITs基金，总规模累计达2079亿元，总规模相较2025年第一季度增长20.2%。
从发行市场来看，2026年截至目前已发行3只REITs，发行数量和规模较去年同期有明显下降。今年3只REIT发行的配售比例仍然很低，平均为0.44%。目前基础设施储备项目共受理17单，获批项目1单；商业不动产储备项目共受理20单，获批项目4单。
二级市场方面，目前REITs市场产品数量为82只，REITs规模为2268亿元，其中产权REITs规模领先特许经营权REITs超300亿元。近期REITs市场小幅下跌 -1.25%，不及股票市场。其中产权REITs下跌 -1.76%，而特许经营权REITs下跌 -0.52%。今年以来REITs整体微涨0.29%，特许经营权REITs表现好于产权REITs；过去一年REITs整体下跌 -3.14%，特许经营权REITs表现不及产权REITs。
分红情况上，近期REITs分红数量为13只，分红金额为6.65亿元，数量和金额都较上期下降。今年以来REITs市场共分红33.47亿元，分红收益率为1.52%，高于股票市场。过去一年REITs市场分红收益率为5.17%，其中产权REITs过去一年分红收益率为3.69% ，特许经营权REITs为7.18%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。
估值方面，全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为23.52，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs、生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。
进入2026年，REITs市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。2025年12月证监会推出商业不动产REITs试点，涵盖商业综合体、写字楼、酒店等全门类资产，供给压力预期成为压制二级市场的重要因素。不过，2026年REITs投资拥有低利率环境、资产荒和政策红利加持，预计全年以震荡筑底、结构性行情为主。
对于投资者而言，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎。REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比。当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容 + 分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。受益资产方面，核心配置可选择高股息保障房、消费REITs；波段机会可关注利率敏感型资产（高速、产业园），这类资产在利率下行期或更具弹性。
当然，REITs投资也存在一定风险，包括利率上行风险、调控政策超预期变化导致行业波动加剧、商业不动产REITs供给冲击以及项目长期分派率不及预期等。投资者在进行REITs投资时，需充分了解市场动态和风险，结合自身风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。