2026年，REITs市场迈入了“扩容提质”的关键期，指数化投资落地、商业不动产REITs开闸、机构间REITs放量、扩募常态化推进，政策红利与市场需求双向共振，行业发展动能持续增强，但市场也呈现出复杂的态势，投资者需从技术角度审慎分析，把握投资机会。

从市场整体表现来看，截至5月29日，C - REITs 82只上市标的总市值为2193亿元，中证REITs全收益指数月度下跌2.10%。美国、新加坡、中国香港、日本REITs月度表现不一，分别为+0.07%、 - 0.69%、+2.23%、 - 3.45%。5月二级市场震荡下行，成交活跃度连续第二个月略有修复。板块分化明显，能源板块收涨1.70%，可能与权益市场电力板块表现有一定相关性；仓储物流、产业园板块分别收跌7.08%、8.23%，或因基本面预期较差被投资者优先减仓。

在扩募方面，虽然扩募是REITs真正“活起来”的标志，但扩募项目远比首发项目稀缺。截至2025年末，全市场已上市的公募REITs达79单，其中完成扩募的仅有9单。现阶段，很多公募REITs发布了扩募公告，但上市速度和规模远不及首发项目。机构间REITs市场同样如此，截至2026年3月底，上交所机构间REITs已成功发行41单，但完成扩募的案例屈指可数。扩募门槛较高，一方面审核门槛更高，监管机构会全面审查原始权益人持续资产注入能力，重点关注新置入资产是否满足发行条件和规范要求、产品管理能力和收益分派水平是否经得起检验、扩募的交易机制安排是否满足持有人的预期等；另一方面，对扩募资产的质量要求也更高，新注入资产必须与原有资产形成协同效应，提高原有持有人的收益预期。

从投资策略来看，聚焦REITs市场的后续布局，业内人士普遍建议采取“稳健底仓 + 弹性品种”的组合来把握市场机遇，同时警惕相关风险。

在稳健底仓方面，保障性租赁住房REITs是首选。政策顶格支持，现金流刚性强，2026年新增规模预计超200亿元。已上市项目的平均出租率能达到95%以上、分派率亦稳定、可观，抗波动能力突出，适合长期配置。若利率破位下行，保租房板块利差或有压缩机会。

消费商业REITs料为成长弹性核心。据券商测算，该板块2025年以来的平均涨幅超30%，奥特莱斯、核心综合体的出租率也能达到95%以上，EBITDA稳步增长，兼具抗通胀与资产增值潜力。

仓储物流REITs也是不错的选择，该行业成熟度高、扩募动力足。例如中金普洛斯REIT扩募后，底层资产规模从原先的7个园区增至10个园区，覆盖五大城市群，有利于分散资产组合地域风险，拓展仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。

此外，还可关注权重相对较大且基本面稳健的指数成分的交易机会，以及部分具有较大业绩弹性的高速公路和能源REITs的Alpha挖掘机会。

然而，投资REITs也存在一定风险，如项目业绩不及预期、政策推进不及预期、利率大幅上行等。投资者应动态平衡估值与分派率，通过分散配置降低波动风险。同时，布局医药仓储、数据中心等高壁垒新兴业态，依托行业准入门槛与数字化转型需求，有望获得优于传统板块的成长潜力。但需注意商业不动产REITs供给放量可能对二级市场情绪造成短期冲击。总之，在2026年的REITs投资中，投资者需密切关注市场动态，结合自身风险承受能力，做出合理的投资决策。