2026年上半年，REITs市场呈现出先扬后抑的态势。一级市场上，首发与扩募双轮推进，商业不动产REITs集中申报开启了公募REITs2.0时代；二级市场则受供给冲击与资金观望等短期因素影响，波动加剧。对于投资者而言，了解当前市场环境并制定合理的投资策略至关重要。
市场现状分析
一级市场
截至目前，已有20单商业不动产项目申报，拟募资规模超700亿元；基础设施REITs常态化发行，累计上市82只，总市值超2200亿元；扩募也进入常态化阶段，预计2026 - 2028年平均每年行业扩募参与空间达263 - 350亿元。商业不动产REITs元年启动，成为市场扩容的最大变量，但项目定价分歧扩大，这对投资者的资产定价能力提出了更高要求。
二级市场
1月受益于基本面修复与流动性宽松，指数上行；2月以来，受商业不动产加速入市、资金观望、解禁压力及个券基本面因素等影响，整体波动加剧。产权类资产受供给冲击压力更大，当前估值处于历史低位。中证全收益REITs指数整体震荡下行，累计下跌约3.12%，核心受供给扩容冲击与顺周期板块基本面走弱的双重压制，期间仅因指数基金申报等政策利好出现短暂反弹。
投资策略建议
一级市场
打新及战配策略应聚焦估值及询价区间合理的标的。由于今年REITs打新热度逐渐退却，且出现上市即破发的现象，打新收益降低，一方面是受二级市场表现走弱的影响，另一方面是一级市场询价上下限逐渐放宽，定价更加充分，一二级市场价差收窄。不同资产类型表现分化，保障房短期韧性较强，仓储物流、消费类表现相对疲软。因此，投资者在参与一级市场的打新与战配时，需聚焦优质项目，同时对锁定期较长的战配类型要保持审慎态度。
二级市场
可聚焦以下三大主线：
- 分子端稳健的抗周期板块：包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强的赛道。这些板块在市场波动中具有较强的抗风险能力，能为投资者提供相对稳定的收益。
- 符合国家战略的高景气度板块：涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目。这些板块受益于国家政策的支持，具有较高的成长潜力。
- 原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的：这类标的通常具有较好的发展前景，原始权益人的扩募诉求也表明其对项目的信心和持续发展的意愿。
不同商业不动产REITs资产投资要点
- 写字楼：关注供需结构更优、有望率先触底的核心城市，如北京、深圳部分区域。这些地区的写字楼市场需求相对稳定，租金回报率较高。
- 酒店：优先选择产品定位高端、运管方运营能力强的项目。高端酒店通常具有较高的入住率和盈利能力，而优秀的运管方能够提升酒店的运营效率和服务质量。
- 奥特莱斯：优先布局头部运营商的成熟项目，关注消费潜力区域。头部运营商具有丰富的运营经验和品牌资源，能够吸引更多的消费者，而消费潜力区域则为项目的发展提供了广阔的空间。
- 购物中心：重点布局兼具稀缺性的重奢资产与具有高成长性和高壁垒的下沉市场龙头。重奢资产具有较高的品牌价值和盈利能力，而下沉市场龙头则能够受益于消费升级和市场拓展。
投资风险提示
- 审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
- 政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
- 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs市场曾受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
展望2026年下半年，市场有望迎来企稳复苏。供给侧压力逐步释放，增量资金政策落地，投资者可把握下半年供需格局改善的机遇，但同时也要密切关注市场动态，谨慎应对各种风险。