2026年，REITs市场在资产类型扩容与政策红利加持下稳健发展。商业不动产试点“破冰”，标志着REITs市场从基础设施向全业态跨越，消费、保障房等板块表现稳健。然而，上半年市场呈现先扬后抑的态势，给投资者带来了一定的挑战和机遇。

上半年市场回顾

上半年，REITs一级市场首发与扩募双轮推进，商业不动产REITs集中申报开启了公募REITs2.0时代。截至目前，已有20单商业不动产项目申报，拟募资规模超700亿元；基础设施REITs常态化发行，累计上市82只，总市值超2200亿元；扩募进入常态化阶段，预计2026 - 2028年平均每年行业扩募参与空间达263 - 350亿元。

二级市场方面，1月受益于基本面修复与流动性宽松，指数上行，但2月以来，受商业不动产加速入市、资金观望、解禁压力及个券基本面因素等影响，整体波动加剧。产权类资产受供给冲击压力更大，当前估值处于历史低位。

商业不动产REITs元年的投资要点

商业不动产REITs元年，项目定价分歧扩大，投资应聚焦资产质地与运营能力。不同类型的商业不动产REITs有不同的投资要点：

  • 写字楼：关注供需结构更优、有望率先触底的核心城市，如北京、深圳部分区域。
  • 酒店：优先选择产品定位高端、运管方运营能力强的项目。
  • 奥特莱斯：优先布局头部运营商的成熟项目，关注消费潜力区域。
  • 购物中心：重点布局兼具稀缺性的重奢资产与具有高成长性和高壁垒的下沉市场龙头。

下半年市场展望

展望下半年，REITs市场有望迎来企稳复苏。从供需端来看，预计下半年商业不动产冲击减弱；利率端，预计下半年10Y国债利率围绕1.65 - 1.85%区间震荡；基本面端，板块分化格局延续，Q1抗周期板块持续展现成长性，部分顺周期板块承压。政策端，潜在增量资金政策仍有质押式回购、社保及养老机构资金、险资扩围商业不动产、沪深港通等。

投资建议

一级市场

一级市场打新及战配策略应聚焦估值及询价区间合理标的，对长锁定期战配保持谨慎。身处供给放量环境下，各机构可重点关注一二级市场价差较厚、资产质量优良项目的打新，摒弃“打新稳赚”的固有思维。

二级市场

二级市场可聚焦三大主线：

  • 抗周期稳健赛道：包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道。这些赛道的现金流不受宏观周期扰动，适合作为底仓长期持有，对冲市场震荡。
  • 国家战略高景气赛道：涵盖数据中心、优质仓储、车流量持续修复的高速项目等。在产业政策的加持下，其运营景气度有望持续上行。
  • 具备强扩募预期的标的：扩募落地将增厚资产规模、提升长期收益空间。

此外，短期可优先布局出租率99%以上的奥莱类消费REITs；中长期规避非核心区写字楼REITs，聚焦一线城市核心商圈商业体，优先选择自有专业运营团队的国资原始权益人标的。

在交易节奏上，在震荡行情中，可博弈优质标的超跌机会；把握次新券集中分红、解禁落地后的配置窗口期；持续跟踪REITs指数基金建仓节奏，同步布局高权重成分标的。

中信证券预测，2026年是REITs迈向万亿元规模的关键年份，长期市场空间可达2万亿元，短期震荡不会改变其中长期的配置价值。当前，建议各机构关注“稳健底仓 + 弹性品种”的组合，平衡分红收益与价格波动风险，待三季度供给压力释放完毕、增量资金入场后，该市场有望迎来新的企稳修复窗口，这也将成为全年核心布局的时点。投资者需密切关注市场动态，结合自身风险承受能力，合理配置REITs资产，以把握市场分化下的投资机遇。