2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元。然而，二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱。5月1日至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。在此背景下，REITs投资成为市场关注的焦点。
近期REITs市场的波动，主要源于投资者情绪扰动。投资者担心供给放量，引发情绪性抛盘增加，叠加少量行业如产业园与仓储底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。但多位市场分析人士表示，本轮REITs调整并非由基本面系统性恶化所驱动。整体来看，这些影响多为情绪面与资金面的扰动，经历一定波动后，市场仍会回到常态化运行区间。
申银万国证券研究所在近期报告中指出，当前市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。这意味着从估值角度来看，REITs投资具备一定的吸引力。
从行业动态来看，6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，募集资金规模合计约203亿元。产品底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航，公募REITs市场进一步扩容。
不过，上市仅一周，部分产品就出现了二级市场折价情况。6月24日，上交所集中披露三份原始权益人增持公告，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT同步发布二级市场增持预案。短短四个交易日，二级市场金融资金短期抛售，与持有底层资产运营信息的产业资本长期价值判断形成明显分歧，市场定价矛盾集中显现。
价格分化本质是市场对不同商业资产抗周期能力给出差异化定价。例如，砂之船西安奥莱依托稳定线下客流、联营扣率模式，现金流确定性更强，上市后持续获得机构资金追捧；中金唯品会旗下郑州、哈尔滨两座奥特莱斯近三年出租率均保持99%以上，消费业态韧性充足，仅受短期抛压影响小幅走弱；中信建投首农底层为北京大型社区购物中心，租金现金流平稳，但长期增长弹性偏弱；汇添富上海地产核心资产为黄浦滨江写字楼，当前市场对商办空置率、租金下行的担忧持续压制估值。
市场普遍将原始权益人集体增持解读为利好托底，但实际存在明确边界，不宜单一看多。一方面，增持仅为意向方案，无刚性兜底义务，企业可根据股价、资金调度自主调整买入节奏，过往多只基建REIT发布大额增持预案后，实际落地规模远低于计划上限；另一方面，原始权益人本就具备长期锁仓义务，此次增持更多是基于资产长期运营判断，并非短期炒作。
从行业整体来看，2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益 -31.67%。本周中证REITs全收益指数968.09，同比下跌13.92%，环比下跌1.6%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨0.45%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益 -23.68%。本周REITs市场成交量同比增长3.39%，市场交易规模成交量达6.1亿份，同比增长3.39%；成交额达26.21亿元，同比下降7.84%；区间换手率1.99%，同比 -1.02pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -1.52%、 -1.67%、 -0.58%、 -1.5%、 -1.89%、 -1.64%、 -3.54%；一月涨跌幅分别为 -3.76%、 -4.18%、 -1.55%、 -6.32%、 -5.71%、 -3.79%、 -5.94%。
尽管REITs市场短期波动较大，但长期投资逻辑并未改变。在政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显。因此，投资者应理性看待REITs市场的短期波动，逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。目前，还有39只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃，未来REITs市场有望迎来更多的投资机会。