2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元。然而，二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱。5月1日至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。这让不少投资者感到焦虑，那么，站在五周年的节点上，该如何看待当下的波动？REITs投资是否还有价值呢？

多位市场分析人士表示，本轮REITs调整并非由基本面系统性恶化所驱动。短期核心矛盾是投资者担心供给放量，引发情绪性抛盘增加，叠加少量行业如产业园与仓储底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。不过，这些影响多为情绪面和资金面的扰动，经历一定波动后，市场仍会回到常态化运行区间。

申银万国证券研究所在近期报告中指出，当前市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。从细分板块来看，不同资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现（1 - 3月全国社零累计同比 + 2.4%），验证了已上市底层资产经营的稳定性和业绩增长韧性；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。这些行业为长期资金提供了稳健且具备吸引力的运营表现。

中信建投研报也指出，2026年以来公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。

从增量资金方面来看，2026年6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复。该基金跟踪中证REITs全收益指数成份券共53只，按市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%。首批四只指数基金落地预计带来超十亿元增量配置资金。25日，首批四单指数基金公告将于7月1日开售，市场单日涨幅超2.3%，市场迎来反转信号。

对于投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。不过，REITs投资也并非毫无风险。首先，项目运营风险是需要关注的，REITs投资收益依赖底层资产运营情况，若运营不善，会影响投资收益。其次，政策出台不及预期的风险也存在，我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。最后，二级市场波动的风险也不容忽视，REITs风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

总体来说，REITs短期波动不改长期配置价值。投资者可以沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局，以获取稳定现金流为目标，在市场波动中寻找长期投资机会。但在投资过程中，一定要充分了解相关风险，做好风险评估和资产配置。