2026 年以来，公募 REITs 市场在二级市场经历了多轮深度调整，目前估值已落至底部，这一情况引发了业界的广泛关注。对于投资者而言，深入了解当前市场环境，并分析 REITs 投资的价值与风险，显得尤为重要。
从市场表现来看，今年中证 REITs 全收益指数持续回调，年内经历了三轮下跌。截至 6 月 24 日，指数最大回撤超 12%，6 月中下旬更是走出七连跌行情，点位一度跌破 930 点。这种调整的原因是多方面的。在流动性层面，市场总量虽不断扩容，但单券的交易深度却在变薄。据中金公司统计，2026 年公募 REITs 市场日均总成交额维持在 5.2 亿元，然而单体 REIT 的日均成交额中位数从 2021 年的 1363 万元下滑至 2026 年的 477 万元，降幅达 65%，资金分散导致场内流动性分层加剧。
申万宏源 6 月 22 日发布的半月报数据显示，5 月 1 日至 6 月 22 日，中证 REITs 全收益指数累计下跌 4.2%，产权类 P/NAV（不动产净值市价比）、P/FFO（营运现金流市价比）双双降至历史 60%分位以下，市场进入了“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。不过，市场心态并不悲观，包括中信建投证券在内的多家机构判断，市场有望迎来反转。
值得注意的是，现阶段 REITs 基本面并未出现系统性恶化。五年多来，沪市公募 REITs 整体业绩完成度超 95%，租赁住房、消费、能源等行业的业绩完成度长期稳定在 100%左右，这种穿越周期的业绩兑现能力，印证了公募 REITs 作为独立大类资产所具备的稳定现金流特征。本轮调整更多源于季末的机构流动性减持操作，以及供给放量带来的影响。
尽管 5 月至 6 月公募 REITs 市场深陷震荡格局，但利好因素依然存在。国内首批标准化 REITs 指数的集中发售为市场带来了新的机遇。首批四单指数基金预计募集规模为 6 至 12 亿元，合计最高可为市场带来 12 亿元增量资金，待募集完成后，7 月上旬将快速进场建仓，这将为深度调整后的 REITs 板块补充长期被动配置资金。
“首批四单指数基金跟踪标的覆盖了全市场优质资产，指数化工具能解决普通投资者参与的痛点。”中证 REITs 全收益指数纳入了 51 只上市满三月、流动性达标的 REITs 产品，覆盖了仓储物流、产业园、高速、保租房、能源、商业不动产全品类，底层总市值超 1500 亿。这意味着投资者可以通过指数基金更便捷地参与 REITs 市场，分散投资风险。
此外，伴随增量资金政策的持续落地，长期配置资金入市的预期正在升温。潜在的增量资金政策包括质押式回购机制优化、社保养老金放宽配置、险资扩大商业不动产 REIT 的投资范围、REITs 纳入沪深港通标的等，长期资金的负债久期与 REITs 高分红、长久期属性高度匹配。
对于投资者来说，REITs 投资兼具稳定分红与估值修复的双重价值。在当前市场估值筑底的情况下，投资者可以关注 REITs 指数化、规模化配置的机会。但同时也需要注意，REITs 市场仍存在一定的风险，如底层资产表现分化、供给扩容带来的压力等。投资者在进行 REITs 投资时，应充分了解相关产品的特点和风险，结合自身的风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。
总之，2026 年 REITs 市场虽经历调整，但正处于“估值筑底、增量蓄势”的布局窗口期，投资者可把握机遇，谨慎投资，以实现资产的合理配置和增值。