在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。然而，2026年以来，公募REITs市场经历了二级市场的多轮深度调整，这给投资者带来了新的思考和机遇。

市场现状：调整中凸显估值性价比

2026年，中证REITs全收益指数持续回调，年内经历三轮下跌。截至6月24日，指数最大回撤超12%，6月中下旬更是七连跌，点位一度跌破930点。从流动性层面看，市场总量虽扩容，但单券交易深度变薄。2026年公募REITs市场日均总成交额维持在5.2亿元，单体REIT日均成交额中位数从2021年的1363万元降至2026年的477万元，降幅达65%，资金分散导致场内流动性分层加剧。

不过，市场估值也因此落至底部，性价比逐渐凸显。5月1日至6月22日，中证REITs全收益指数累计下跌4.2%，产权类P/NAV、P/FFO双双降至历史60%分位以下，市场进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。目前产权REITs整体分派率为4.7%，位于历史前20%分位数，投资价值逐步显现。

下跌原因：供需与流动性共振

本轮REITs市场下跌是供给、需求与流动性三方共振的结果。宏观层面，当前资本市场风险偏好倾向科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制。市场层面，6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限，保险资金仍在等待监管明确商业不动产REITs投资准入，尚未入场。供需失衡进一步加剧流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。

投资机遇：把握结构性机会

尽管市场短期仍可能受资金面扰动影响而出现波动，但配置价值正逐步显现，投资者可积极把握结构性机会。板块层面，建议优选具有基本面韧性的项目，如保租房、消费、部分高速/能源等。同时，紧密跟踪二季报后高赔率项目，如产业园和物流仓储基本面预期变化。

另外，7月初REITs指数基金募集并入市，其正面影响不宜低估。首批四单指数基金跟踪标的覆盖全市场优质资产，合计最高可为市场带来12亿元增量资金，待募集完成后，7月上旬快速进场建仓，将为深度调整后的REITs板块补充长期被动配置资金。这意味着REITs投资正从单一标的博弈迈入指数化、规模化配置的新阶段。

风险因素：需保持警惕

投资者在参与REITs投资时，也需警惕一些风险。短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力和负反馈效应。此外，增量资金不及预期、项目经营恶化、流动性负反馈超预期等情况也可能对投资收益产生不利影响。

投资策略：回归价值逻辑

展望未来，利率中枢持平或小幅抬升对REITs市场相对不利。“固收+”资金预计持续关注REITs市场，但资金“由债入股”效应或进一步凸显，REITs相对于权益资产的吸引力可能下降。策略上，REITs市场整体趋势性机会有限，基本面分化将更为显著，投资者应回归价值逻辑，精选基本面稳健、估值合理的优质项目。

在一级市场，随着一二级间价差收窄，打新情绪由热转冷，打新收益呈现收敛趋势。未来参与一级打新，应精选项目，优选基本面相对稳健、估值合理、一二级存在一定利差空间的项目，打新将回归理性，一级报价应给二级市场留出缓冲空间。

总之，在当前REITs市场环境下，投资者既面临着市场调整带来的估值机遇，也需应对各种风险挑战。通过深入分析市场情况，把握结构性机会，回归价值投资逻辑，有望在REITs投资中获得较好的收益。