在金融投资领域，REITs（房地产投资信托基金）一直是备受关注的投资品种。近期，我国REITs市场在历经多年发展后，呈现出稳步扩容提质的态势，为投资者带来了新的机遇与挑战。

市场现状

2026年6月，中证REITs全收益指数累计下跌2.0%，整体延续2月以来的下跌趋势，不过下半月走出“深V”形态。“深V”前半段主要是受科技“抽水”、红利资产整体逆风的影响，后半段则与多项市场支持举措有关。受二级市场持续下跌影响，一二级估值差收窄甚至倒挂，6月个券打新出现亏损，认购热度骤降。这一情况或推动后续实际供应节奏放缓，缓解市场对流动性的担忧。

基本面分析

从26Q1各板块EBITDA同比增速中位数来看，各板块表现分化明显。消费板块以8%的增速领先，保租房板块增速为5%，交通板块增速为2%，而市政、能源、仓储、产业园板块则出现负增长，增速分别为 -7%、 -12%、 -12%、 -14%。展望Q2业绩，由于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据边际走弱，消费板块业绩虽可能维持Q1超预期特征，但分化会加剧，Q3也难形成反转。其他板块则大概率延续Q1的分化趋势。

估值情况

26年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。从全局看，REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位。产权REITs方面，派息率平均4.7%，与10Y国债收益率利差298bps，位于历史98%分位。其中，办公类产业园、厂房、仓储估值处于历史极低水平，但基本面仍承压，部分标的存在估值陷阱；IDC、保租房估值也在历史低位，IDC需关注8月初解禁前交易资金抢跑风险及可能带来的超跌反弹机会；消费估值处于历史中枢，商业不动产中零售/办公派息率分别为4.5%/5.0%，较可比基础设施REITs约高20bps。经营权REITs方面，中债IRR平均5.0%，与10Y国债利差326bps，位于历史中枢附近，高速板块配置价值逐渐回归。

投资建议

二级市场

目前REITs整体估值已回落至历史中下位置，前期压制估值的不利因素正在减弱。从基本面看，4 - 5月宏观内需数据持续走弱，7月中下旬即将披露的REITs二季报难超预期。在利率方面，内需数据走弱为利率下行打开空间。从大类资产角度，若科技抱团资金出现局部外溢，具备红利属性的REITs有望迎来估值修复。投资者可关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费REIT】、交运板块的【中交REIT】【苏交REIT】【招商高速公路REIT】。

一级市场

相对二级市场，一级市场的估值优势已显著收窄，甚至部分一级标的估值高于可比二级估值。因此，建议缩小一级市场参与范围。战配可关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】、【华润电力】等；打新则建议选择高安全垫标的，如【新城商业】等。

风险提示

REITs投资并非毫无风险，投资者需关注REITs二级市场基本面改善不及预期、REITs流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期以及一级市场持续“破发”等风险。

总体而言，在当前市场环境下，REITs投资虽面临一定挑战，但也存在诸多机遇。投资者应充分了解市场情况，结合自身风险承受能力，谨慎做出投资决策。