2026年已然过半，中国公募REITs市场已平稳运行五年有余。站在当下宏观视角审视REITs投资，市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的复杂交织博弈期，不过其底层投资逻辑依然坚实，在周期波动中蕴含着新的发展契机。

从政策端来看，常态化发行筑牢了市场发展的基石，制度供给不断提质增效。近年来，公募REITs市场制度建设稳步推进，2025年底迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制明显优化，政策红利正逐步转化为市场发展的内生动力。与此同时，全链条监管与优化服务并行，通过缩短反馈周期、明确审核标准、提高流程透明度，有效降低了市场主体的制度性交易成本。这种监管模式，既能守住风险底线，又能提升市场运行效能，为REITs市场的长远健康发展奠定了坚实的制度基础。

再观市场端，当下公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。相关数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是扩大至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全保障。而且市场在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现着稳健收益。

不过，我们也需客观看待短期的博弈挑战。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流，一二级市场定价博弈加剧。新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所降低，一级市场面临发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必然过程，短期供给冲击不会改变长期扩容的广阔前景，结构性市场机会依然存在。

从各类型资产的估值水平差异来看，经营权类REITs的内部收益率（IRR）与国债利差处于历史较高分位。仓储物流、产业园等承压板块的估值大幅回调，分派率显著提高，提供了颇具吸引力的风险溢价。而保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

资金端同样传来积极信号。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，这标志着公募REITs市场正式进入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，还将大幅降低个人投资者的参与门槛，吸引更多主体参与，为个人增量资金入场提供有力支持。

与此同时，存量资金的结构也在优化。公募FOF的REITs持仓稳步增加，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，显示出产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

值得注意的是，银行理财资金也在加大对REITs市场的布局。在传统固收资产收益下行的背景下，兼具稳定分红与增值潜力的REITs成为理财资金的优选目标。不过，投资REITs并非稳赚不赔，相较债券资产，REITs有更大的波动风险。从今年年初至7月15日，沪深市场有部分REITs跌幅较大。

总体而言，尽管REITs市场短期内面临一些挑战，但从宏观角度来看，政策、市场和资金等多方面因素都显示出其具有长期投资价值。投资者在进行REITs投资时，需充分了解市场动态，结合自身风险承受能力，合理把握投资机会。