2026年已然过半，中国公募REITs市场平稳运行五年有余。在这个时间节点，REITs市场呈现出承压与超预期并存的状态，从宏观角度综合政策、市场、业绩及投资策略等多方面因素来看，对REITs投资具有重要的参考意义。
从政策端来看，公募REITs制度的不断完善为市场稳健发展筑牢了基石。自2025年底迈入常态化运转新阶段后，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利持续转化为市场发展的内生动能。同时，全链条监管和优化服务两手抓，在守住风险底线的同时，降低了市场主体的制度性交易成本，提升了市场运行效能，为REITs市场的长远健康发展提供了坚实的制度保障。
市场端的表现较为复杂，既存在有利因素，也面临着短期挑战。当前，公募REITs市场估值已进入历史低位区间，整体分派率均值超6%，产权类REITs与十年期国债利差走阔至历史极值，这使得其配置性价比显著提升，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。然而，随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验，导致一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。不过，这也是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。
从业绩方面来看，81只REITs披露的2026年二季报显示，次新项目整体业绩达成率超100%，存量项目业绩整体平稳但业态分化延续。分业态来看，不同领域发展态势各异。保租房业态经营稳定，出租率维持高位，租金稳中有增，还受益于扩募并表；消费业态在淡季仍展现出韧性，部分优质项目持续显现成长性；而产业园区及仓储物流租金、出租率持续承压；高速公路经营总体平稳但项目表现分化；能源板块受资源波动及部分新能源电价承压影响，补贴回款对分派形成支撑。另外，数据中心收入与盈利持续超预期，高计费率及高上架率支撑稳健经营；市政刚需支撑运营稳定，但水文、季节性及回款节奏导致业绩分化。
基于以上情况，在投资策略上，中信建投等机构给出了相关建议。一级市场应精选估值合理标的，打新及战配策略聚焦估值及询价审慎标的。二级市场则要把握供需格局边际改善机遇，可聚焦三大主线：一是关注分子端稳健的抗周期板块，如消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强的赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，包括数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。
不过，REITs投资也存在一定风险，主要包括审批及发行进展不及预期的风险、政策出台不及预期的风险以及二级市场波动的风险等。投资者在进行REITs投资时，需综合考虑多方面因素，权衡利弊，谨慎做出投资决策。总体而言，下半年REITs市场有望迎来企稳复苏，投资者可以密切关注市场动态，适时把握投资机会。