在当前金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正受到越来越多投资者的关注。近期中信建投发布研报，对 81 只 REITs 2026 年二季报进行了分析，为我们了解 REITs 行业现状及投资策略提供了重要参考。

从整体业绩来看，二季度 REITs 市场呈现次新项目业绩超预期、存量项目平稳且业态分化的特点。在业绩达成率方面，选取的 16 单次新 REITs 项目，2026 年二季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为 109.8%、114.5%和 113.9%，均超预期。而 65 只存量 REITs 二季度整体业绩保持平稳，收入、EBITDA 及可供分配金额平均同比分别增长 3.0%、1.7%和 2.0%，但盈利及分派环比有所回落。

分业态来看，不同类型的 REITs 表现差异明显。产业园区业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍处于探底阶段。这主要是受当前经济环境和产业结构调整的影响，部分园区的企业入驻率下滑，导致租金收入减少。仓储物流行业同样面临租金承压的问题，拖累了整体业绩，但部分项目出租率出现边际修复。保租房业态表现出色，出租率维持高位，租金稳中有增，扩募带动了板块增长。随着国家对保障性住房的重视和投入增加，保租房市场需求稳定，为 REITs 带来了稳定的现金流。消费业态在淡季仍展现出较强韧性，收入与盈利同比保持增长，部分优质项目持续显现成长性。数据中心收入与盈利持续超预期，高计费率及高上架率支撑了其稳健经营。交通业态经营端整体平稳，但项目表现分化，现金收支时点放大了分派波动。市政业态因刚需支撑运营稳定，但水文、季节性及回款节奏导致业绩分化。能源业态受自然资源波动与电价下行的影响，经营受到拖累，但补贴回款节奏支撑了分派。

再看市场表现，6 月中证 REITs 全收益指数整体延续 2 月以来的下跌趋势，下半月走出“深 V”。上半段下跌可能是由于科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段则可能与多项市场支持举措有关。受二级市场持续下跌的影响，一二级估值差收窄甚至倒挂，6 月个券打新出现亏损，认购热度骤降，这可能推动后续实际供应节奏放缓，缓解流动性担心预期。

从估值角度分析，6 月末，产权派息率/经营权 IRR 平均分别为 4.7%/5.0%，与 10Y 国债收益率的利差分别位于历史 98%/62%分位。不同业态的估值情况也有所不同，例如办公类产业园/厂房/仓储估值来到历史极低，但基本面仍承压，部分标的可能存在估值陷阱；IDC/保租房估值亦在历史低位；消费估值则仍在历史中枢；高速板块配置价值或逐渐回归。

对于投资者而言，在下半年的 REITs 投资中，可根据市场情况和各业态表现制定相应的投资策略。一级市场可精选估值合理标的，打新及战配策略聚焦估值及询价审慎标的。二级市场可聚焦三大主线：一是关注分子端稳健的抗周期板块，如消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强的赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。

然而，REITs 投资也存在一定风险，包括审批及发行进展不及预期、政策出台不及预期以及二级市场波动等风险。投资者在进行 REITs 投资时，应充分了解市场情况和各业态特点，结合自身风险承受能力，谨慎做出投资决策。