在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）投资正逐渐成为焦点。从政策角度来看，一系列举措正推动着REITs市场的稳步发展，为投资者带来了新的机遇。
首先，监管部门在审核方面不断提升透明度和质量。审核过程动态更新项目进展，做到审核标准公开、过程留痕、结果公示，接受社会监督。同时，聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终。对于资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，2026年以来，全市场已有6单项目被依规终止审核，这切实把好了准入关口，夯实了REITs市场发展的根基。
在市场供给方面，政策坚持证券属性，助力打造资产上市平台。一方面，持续加大优质REITs供给，推动底层资产业态不断丰富，陆续在多个领域实现破冰，市场规模有序增长。另一方面，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径，呈现出首发、扩募双轮驱动的良好发展态势。
从监管机制来看，坚持穿透监管，完善体现REITs特点的监管机制。健全REITs信息披露制度，沪深证券交易所已发布REITs临时报告以及定期报告信息披露业务指引，提升信息披露的透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求。健全REITs交易监测监控机制，引导加强投资者关系管理，维护二级市场平稳运行，不断增强市场韧性和抗风险能力。
市场人士表示，REITs市场监管应遵循其特点规律和风险特征，持续完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条的监管制度，通过审核问询、现场督导、现场检查等方式，强化对底层不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管。
再看机构间REITs，其发展也得到了政策的有力支持。截至7月24日，机构间REITs自2023年12月落地首单产品以来，市场已累计发行60单，市场总规模已超1024亿元。2026年7月24日，上海证券交易所修订发布了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》，标志着不动产证券化产品正式从业务探索阶段进入规则明确、有章可循的制度化发展阶段。该指引从产品结构、估值要求、管理能力、运营机构、负债安排、收益分配、扩募机制等方面，为机构间REITs提供了差异化的制度安排。例如，从制度层面明确将具备权益属性特征的不动产ABS命名为“机构间REITs”，界定了其权益属性，要求管理人结合多方面情况说明估值参数取值的合理性，对管理人及运营管理机构提出了相应要求，允许项目公司结合实际需要保留或新增对外借款等。
此外，地方政策也在积极推动REITs发展。近日，河南省人民政府办公厅印发的《河南省进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》提出，探索推行基础设施REITs上市发行“分步走”模式，即指导相关主体梳理整合优质资产，先行发起设立Pre - REITs开展培育孵化。
对于投资者而言，在当前政策环境下，REITs投资具有一定的吸引力。但也需要注意风险，随着底层资产类型快速拓展至数据中心、分布式光伏、动力电池等新兴领域，部分培育期或小规模资产的经营稳定性有待时间检验。行业人士建议，投资者应围绕资产质量、条款保护、主体信用三大维度筛选标的，优先选择现金流稳定、运营数据可验证、保护机制完善的项目。
展望未来，随着商业不动产REITs平稳起步，市场各方应以此为契机，凝心聚力推动REITs市场高质量发展，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的已上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好地服务国家战略和经济社会发展全局。投资者也可在政策的引导下，合理布局REITs投资，分享市场发展带来的红利。