截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场已上市产品达82支，发行规模2243亿元，这意味着中国内地公募REITs市场已形成“基础设施+商业不动产”双支柱格局，商业不动产REITs也进入发展元年。然而，REITs市场在发展过程中也面临着一些挑战，投资者在参与REITs投资时需要综合考虑市场环境、基本面、估值等因素，以制定合理的投资策略。
从近期市场表现来看，REITs指数呈下滑态势。6月中证REITs全收益指数累计-2.0%，整体延续2月以来下跌趋势，下半月走出“深V”，前半段或因科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段则与多项市场支持举措有关。7月上半月横盘震荡、下半月伴随财报季下行，全月累计-1.7%，在6月底短暂反弹后重回下行。受二级市场持续下跌带动一二级估值差收窄甚至倒挂的影响，6月个券打新出现亏损，认购热度骤降，7月无新项目询价，仅有中核新能REIT新上市且上市首日及4日累计涨跌幅为负，这或推动后续实际供应节奏放缓，流动性担心预期或缓解。
在基本面方面，各板块表现出明显的分化趋势。26Q1各板块EBITDA同比增速中位数由高到低排序为消费、保租房、交通、市政、能源、仓储、产业园。展望Q2业绩，鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据亦呈现边际走弱，消费板块业绩或维持Q1超预期特征且分化或加剧，Q3或亦难形成反转，其他板块或延续Q1板块间分化趋势。26Q2各板块可比样本EBITDA同比增速中位数较Q1也有所变动，消费、保租房、市政环保等板块增速均有不同程度下降。
再看估值情况，26年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位。其中，产权REITs方面，办公类产业园、厂房、仓储估值来到历史极低，但基本面仍承压，部分标的或存在估值陷阱；IDC、保租房估值亦在历史低位；消费估值则仍在历史中枢。经营权REITs方面，中债IRR平均5.0%，与10Y国债利差位于历史中枢附近，高速板块配置价值或逐渐回归。
对于投资者而言，在二级市场和一级市场需要采取不同的投资策略。在二级市场，前期压制估值的不利因素在减弱，整体估值来到中低位置，但基本面难有催化，可选择性配置低估值高业绩确定性板块和标的。从估值层面看，目前REITs整体估值已回落至历史中下位置，实际供应节奏有望放缓；基本面层面，4 - 5月宏观内需数据持续走弱，7月中下旬即将披露的REITs二季报或难超预期；利率层面，在内需数据持续走弱情况下，利率下行空间有望打开；大类资产角度，若科技抱团资金出现局部外溢，具备红利属性的REITs或有望迎来估值修复。投资者可关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费REIT】、交运板块的【中交REIT】【苏交REIT】【招商高速公路REIT】等。
在一级市场，相对二级的估值优势已显著收窄，甚至部分一级标的估值已高于可比二级估值，因此建议缩小一级参与范围。战配可关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】【华润电力】等；打新鉴于近期市场已现“破发”，建议缩圈至高安全垫标的，如【新城商业】等。
投资者也需要注意REITs投资存在的风险，如REITs二级市场基本面改善不及预期、REITs流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期、一级市场持续“破发”等。在投资过程中，投资者应密切关注市场动态，结合自身风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策。