2026 年已然过半，中国公募 REITs 市场已稳健运行五年有余。站在当前宏观视角审视，REITs 投资正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的复杂交织博弈期，短期波动难掩其长期配置价值。

从政策端来看，常态化发行筑牢了 REITs 市场发展的基石，制度供给不断提质增效。近年来，REITs 市场制度建设稳步推进，2025 年底迈入常态化运转新阶段，商业不动产 REITs 全面落地，扩募机制显著优化，政策红利正持续转化为市场发展的内生动能。同时，全链条监管与优化服务双管齐下，通过缩短反馈周期、明确审核标准、提高流程透明度，有效降低了市场主体的制度性交易成本。这既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为 REITs 市场的长远健康发展奠定了坚实的制度基础。

市场端呈现出估值处于历史低位但性价比凸显，短期供给与长期扩容相互博弈的态势。当前，REITs 市场估值已进入历史低位区间，这使得配置性价比大幅提升。数据显示，当前 REITs 整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是达到历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至 6 月 26 日，已上市产品达 86 只，规模超 2298 亿元，年初以来全市场累计宣告分红金额约 63.39 亿元，为投资者持续兑现稳健收益。

然而，我们也需客观看待短期的博弈阵痛。随着第二批商业不动产 REITs 陆续启动询价，短期内约 176 亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必然过程，短期供给冲击并不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

资金端方面，指数投资破冰引入了活水，多元增量资金蓄势待发。首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批并于 7 月 1 日启动发售，标志着 REITs 市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约 12 亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，还将大幅降低个人投资者的参与门槛，吸引更广泛的参与主体，为个人增量资金入场提供有力支持。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金将成为推动市场估值修复的核心力量。

从全球市场来看，2025 - 2026 年全球 REITs 市场已进入结构性扩容的新阶段，亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。中国内地公募 REITs 市场正式形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球 REITs 市场最具增长活力的核心区域。

在当前市场环境下，REITs 投资虽面临短期挑战，但从宏观角度分析，其长期配置价值依然显著。政策的持续支持、市场的逐步成熟以及资金的不断涌入，都为 REITs 市场的发展提供了有力支撑。投资者应密切关注市场动态，把握结构性机会，在风险可控的前提下，合理配置 REITs 资产，以实现资产的稳健增值。