2026年已然过半，中国公募REITs历经五年多的平稳运行，当前市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的独特博弈阶段。尽管短期存在波动，但从技术层面深入分析，REITs投资的长期配置价值依然凸显，值得投资者深入挖掘。
政策层面为REITs市场的稳健发展筑牢了坚实基础。近年来，公募REITs制度建设不断完善。2025年底，其迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制也得到显著优化。政策红利持续转化为市场发展的内生动能，推动市场不断向前。与此同时，全链条监管与优化服务相结合，缩减了反馈周期，明晰了审核标准，提升了流程透明度，在守住风险底线的同时，提升了市场运行效能，为REITs市场的长远健康发展提供了有力的制度保障。
从市场端来看，当前公募REITs市场呈现出鲜明特点。一方面，市场估值处于历史低位区间，投资性价比显著提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是达到历史极值，高分派率为长期资金提供了可靠的安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续带来稳健收益。
另一方面，我们也需客观认识短期的市场博弈。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定的分流考验。这导致一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能会使分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场面临发行压力。不过，这是市场从初级阶段走向成熟的必经之路，短期供给冲击并不会改变市场长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。在二级市场，不同业态表现持续分化。截至2026年3月31日，全市场REITs市值较发行价平均上涨3%，其中不动产权类产品平均上涨15%，收费收益权类产品平均下降11%。分赛道看，数据中心REITs较发行价溢价53%，涨幅居全市场首位；消费基础设施类平均涨幅38%，优质项目表现突出。收益层面，截至2026年3月末，全市场平均分派收益率约5.6%，收费收益权REITs的分派收益率为8.3%，显著高于不动产权REITs的4.3%，不同业态的分化特征十分明显。
资金端的变化也为REITs市场带来了新的活力。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，这标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。它有望直接带来约12亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，同时大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更广泛的参与主体，为个人增量资金入场提供有力途径。与此同时，存量资金结构也在不断优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，这显示了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金将成为推动市场估值修复的核心力量。
对于投资者而言，在当前市场环境下进行REITs投资，需要综合考虑多方面因素。首先，要关注政策动态，把握政策红利带来的投资机会。其次，鉴于市场的短期波动和业态分化，投资者应根据自身的风险偏好和投资目标，选择合适的REITs产品。对于风险承受能力较低的投资者，可以重点关注具有稳定收益的产权类REITs；而对于风险偏好较高、追求高收益的投资者，可以适当关注一些新兴业态如数据中心REITs等，但同时也要注意其潜在风险。此外，投资者还可以借助指数基金等工具参与REITs市场，降低投资门槛和风险。总之，在REITs市场不断发展的过程中，投资者应充分了解市场情况，运用合理的投资策略，以实现资产的稳健增值。