2026年已过半，全球REITs市场进入结构性扩容的新阶段，中国内地公募REITs市场更是形成了“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域。然而，近期市场的调整态势也给REITs投资带来了新的思考。

从宏观政策层面来看，公募REITs制度的不断完善为市场稳健发展筑牢了基石。自2025年底迈入常态化运转新阶段后，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利持续转化为市场发展的内生动能。同时，全链条监管与优化服务齐头并进，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本，既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为REITs市场的长远健康发展提供了坚实保障。

市场表现方面，当前REITs市场呈现出复杂的态势。一方面，市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。但另一方面，市场也面临着短期的调整压力。截至8月18日收盘，中证REITs全收益指数报收931.36点，7月以来下跌4.03%，今年以来累计下跌7.77%。今年以来，78只2026年1月1日以前上市的公募REITs中，仅有11只取得涨幅，67只涨幅为负。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验，一二级市场定价博弈加剧，一级市场存在发行压力。不过，这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

从资金角度分析，市场也有积极的变化。首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

对于投资者而言，在当前市场环境下，REITs投资既有机遇也有挑战。经过此轮估值修复，多只REITs产品的价格已回落至具备显著性价比的水平。就现金分派率而言，当前产权类REITs与国债收益率之间的息差已处于历史高位，而经营权类产品的内部回报率同样展现出不错的吸引力。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是值得关注的入场机会。然而，投资者也需注意市场短期波动的风险，尤其是新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素可能带来的扰动。

总体而言，2026年的REITs市场虽然面临调整，但在政策的持续支持、市场的逐步成熟以及资金的不断涌入下，依然具有广阔的发展前景。投资者应密切关注市场动态，结合自身的风险偏好和投资目标，合理配置REITs资产。