在当前金融市场，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为备受关注的领域。尤其在中国，随着市场的发展和政策的推动，REITs 呈现出独特的发展态势，为投资者带来了新的机遇和挑战。

从全球视角来看，2025 - 2026 年全球 REITs 市场已进入结构性扩容的新阶段。亚洲市场表现亮眼，在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至 2026 年 3 月 31 日，亚洲市场活跃 REITs 产品共计 289 支，总市值达 2794 亿美元，较 2024 年末增长 18%，新增 REITs 产品 26 支，其中 21 支来自中国内地。由此可见，中国内地市场已成为全球 REITs 市场最具增长活力的核心区域之一。

聚焦中国市场，其发展更是呈现出多个积极特征。政策端，近年来公募 REITs 市场制度建设不断完善。2025 年底，公募 REITs 迈入常态化运转的新阶段，商业不动产 REITs 全面落地，扩募机制显著优化，政策红利正持续转化为市场发展的内生动能。同时，全链条监管与优化服务齐头并进，监管部门通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度等举措，切实降低市场主体的制度性交易成本，既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为 REITs 市场长远健康发展筑牢了坚实的制度基石。

市场方面，当前公募 REITs 市场虽然存在一定的短期波动，但长期配置价值凸显。截至 6 月 26 日，已上市产品达 86 只，规模超 2298 亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约 63.39 亿元，为投资者持续兑现稳健收益。而且，市场估值已进入历史低位区间，当前公募 REITs 整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。不过，随着第二批商业不动产 REITs 陆续启动询价，短期内约 176 亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但从长远来看，这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

从资金层面来看，REITs 市场也迎来了积极变化。首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批并于 7 月 1 日启动发售，标志着公募 REITs 市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约 12 亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。同时，存量资金的结构也在悄然优化，公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

然而，投资者也需要关注市场的风险。今年以来，中证 REITs 全收益指数累计下跌 7.77%，市场整体呈现调整态势。截至 8 月 18 日收盘，全部 78 只 2026 年 1 月 1 日以前上市的公募 REITs 中，取得涨幅的 REITs 仅有 11 只，67 只 REITs 今年以来涨幅为负。短期市场波动或受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动。

总体而言，2026 年 REITs 投资市场在政策支持、市场估值优势以及资金流入预期等多方面因素的推动下，具备较大的发展潜力。但投资者在参与 REITs 投资时，应充分了解市场的风险和机遇，结合自身的投资目标和风险承受能力，做出合理的投资决策。