2026 年已过半，中国公募 REITs 平稳运行五年有余，当前市场处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期。从政策角度来看，REITs 投资正迎来新的发展机遇。

近年来，公募 REITs 市场制度建设不断推进。2025 年底，公募 REITs 迈入常态化运转新阶段，商业不动产 REITs 全面落地，扩募机制也得到显著优化。这一系列政策举措将政策红利持续转化为市场发展的内生动能，为 REITs 市场的长期稳定发展奠定了坚实基础。商业不动产 REITs 的全面落地，使得 REITs 的底层资产类型更加丰富，加速向酒店、文创、保租房等新业态拓展。例如近期嘉实陶邑消费 REIT 正式申报，成为全国首单文创街区 REIT，这体现了政策推动下 REITs 市场的创新发展。

在监管与服务方面，全链条监管与优化服务齐头并进。上海证券交易所修订发布了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第 1 号——发售上市业务办理（2026 年 6 月修订）》，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，切实降低了市场主体的制度性交易成本。这种监管组合拳，既以全链条监管守住了风险底线，又以精细化服务提升了市场运行效能，为 REITs 市场长远健康发展筑牢了坚实的制度基石。

从市场表现来看，尽管短期面临一定的供给压力，但 REITs 的长期配置价值依然凸显。2026 年第 34 周中证 REITs 指数环比上涨 1.09%，一级市场迎来 5 只公募 REITs 集中获批，目前共有 40 只 REITs 等待上市，商业不动产类占比过半。在债券利率下行与资产荒背景下，REITs 分派率相对 30 年期国债仍具吸引力。当前公募 REITs 整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。

不过，市场也存在短期的博弈阵痛。随着第二批商业不动产 REITs 陆续启动询价，短期内约 176 亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

政策还在引导资金流入 REITs 市场。目前，首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批并于 7 月 1 日启动发售，标志着公募 REITs 市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约 12 亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体。同时，存量资金的结构也在悄然优化，公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心动能。

对于投资者而言，在政策利好的大环境下，可关注经营韧性较强、业绩兑现能力稳定的消费类和保租房 REITs，同时可逢低布局一级认购热度高、存在产业方增持意愿且二级市场折价的新品种。不过，投资 REITs 也需注意风险，尽管政策为市场提供了良好的发展环境，但市场的短期波动依然存在，投资者应根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置 REITs 资产。

总体而言，在政策的持续推动下，REITs 投资前景值得期待。随着多层次 REITs 市场体系的不断完善，REITs 将在盘活存量资产、服务实体经济高质量发展中发挥重要作用，为投资者带来更多的投资机会。