2026 年已过半，中国公募 REITs 平稳运行五年有余，当前市场处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈时期。从宏观角度审视 REITs 投资，能够帮助我们把握当下的机遇与挑战。

政策端：制度供给筑牢市场根基

近年来，公募 REITs 市场制度建设稳步推进。2025 年底，公募 REITs 迈入常态化运转新阶段，商业不动产 REITs 全面落地，扩募机制显著优化，政策红利正持续转化为市场发展的内生动能。监管方面，全链条监管与优化服务双管齐下，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本，既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为 REITs 市场长远健康发展奠定了坚实的制度基础。

市场端：估值性价比凸显，博弈阵痛并存

在制度护航下，REITs 市场自身的周期演绎值得关注。当前市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募 REITs 整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至 6 月 26 日，已上市产品达 86 只，规模超 2298 亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约 63.39 亿元，为投资者持续兑现稳健收益。

不过，我们也需客观看待短期的博弈阵痛。随着第二批商业不动产 REITs 陆续启动询价，短期内约 176 亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

从全球范围来看，2025 - 2026 年全球 REITs 市场已进入结构性扩容的新阶段。亚洲市场表现良好，在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。中国内地公募 REITs 市场正式形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球 REITs 市场最具增长活力的核心区域。

资金端：指数投资破冰，多元增量资金待发

目前，首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批并于 7 月 1 日启动发售，标志着公募 REITs 市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约 12 亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。

与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

此外，银行理财资金也正加快拓宽不动产投资渠道，从参与公募 REITs 战略配售、打新，到布局机构间 REITs。截至 8 月 27 日，全市场机构间 REITs 累计发行规模已突破千亿元，银行理财、保险等机构成为重要参与力量。

总体而言，REITs 投资在当前宏观环境下具有一定的吸引力，但也面临着短期的市场波动和挑战。投资者在参与 REITs 投资时，需要充分了解市场情况，结合自身的风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。